Die Entkopplung von Leitzins und Hypothek ist inzwischen messbar. Die Schweizerische Nationalbank beliess ihren Leitzins am 24. September 2026 bei 0 Prozent. Gleichzeitig lag die Rendite zehnjähriger Eidgenossen Anfang November 2026 wieder bei rund 0,45 Prozent. Genau diese längeren Laufzeiten prägen die Kalkulation von Festhypotheken viel stärker als der kurzfristige SNB-Satz.
Wer eine bestehende Finanzierung verlängern muss, trifft deshalb auf ein deutlich anderes Preisbild als noch im Tiefzinsfenster. Comparis meldete im Hypobarometer für das dritte Quartal 2026 einen markanten Anstieg der Festhypotheken trotz unverändertem Leitzins. Die Richtsätze für zehnjährige Laufzeiten notierten wieder über 2 Prozent und damit so hoch wie seit März 2025 nicht mehr.
Kapitalmarkt drückt die Offerten nach oben
Für Eigentümer zählt damit weniger die Hoffnung auf einen unverändert tiefen Leitzins als der Blick auf die Bondmärkte. Steigen die langfristigen Renditen, verteuern sich in der Regel auch Festhypotheken. Das deckt sich mit der Einschätzung der SNB, wonach publizierte Zinsen für Festhypotheken in den vergangenen Quartalen den Kapitalmarktsätzen gefolgt sind.
Die im Ausgangsfall genannten Offerten von 1,83 Prozent für fünf Jahre und 2,10 Prozent für zehn Jahre liegen damit nahe am aktuellen Marktbild. Comparis wies per Anfang November 2026 für fünfjährige Festhypotheken einen Richtzins von 1,85 Prozent und für zehnjährige Laufzeiten von 2,03 Prozent aus. Solche Richtwerte sind zwar verhandelbar, sie zeigen aber die Richtung klar.
Fünf Jahre wirken derzeit beweglicher
Wer zwischen fünf und zehn Jahren wählen muss, kauft mit der längeren Bindung vor allem Planungssicherheit ein. Der Aufpreis ist derzeit jedoch sichtbar. Bei einer Hypothek von 375’000 Franken bedeuten 0,27 Prozentpunkte Zinsdifferenz rund 1’013 Franken Mehrkosten pro Jahr für die zehnjährige statt der fünfjährigen Festhypothek. Das spricht in einem Umfeld stabiler bis leicht erhöhter Langfristzinsen eher für die kürzere Bindung, sofern das Haushaltbudget etwas Zinsspielraum zulässt.
Ganz risikolos ist diese Variante nicht. Läuft die fünfjährige Tranche aus, kann das Zinsniveau erneut höher liegen. Umgekehrt bleibt auch die zehnjährige Festhypothek teuer, falls die Kapitalmarktzinsen später wieder nachgeben. Dazu kommt die geringe Flexibilität. Ein vorzeitiger Ausstieg aus einer langen Festhypothek kann hohe Kosten auslösen. Genau deshalb gewinnt bei Verlängerungen heute nicht die längste Laufzeit automatisch, sondern die passendere Balance zwischen Budgetschutz und Beweglichkeit.
