Le découplage entre le taux directeur et les taux hypothécaires est désormais mesurable. Le 24 septembre 2026, la Banque nationale suisse a maintenu son taux directeur à 0 %. Dans le même temps, le rendement des obligations d’État à dix ans s’établissait à nouveau à environ 0,45 % début novembre 2026. Ce sont précisément ces échéances plus longues qui influencent beaucoup plus le calcul des prêts hypothécaires à taux fixe que le taux à court terme de la BNS.
Quiconque doit prolonger un financement existant se retrouve donc confronté à une situation tarifaire nettement différente de celle qui prévalait pendant la période de taux bas. Dans son «Hypobaromètre» du troisième trimestre 2026, Comparis a signalé une hausse marquée des taux des prêts hypothécaires à taux fixe malgré un taux directeur inchangé. Les taux de référence pour les durées de dix ans ont de nouveau dépassé les 2 %, atteignant ainsi leur plus haut niveau depuis mars 2025.
Le marché des capitaux fait grimper les offres
Pour les propriétaires, l’espoir d’un taux directeur qui reste bas importe donc moins que l’évolution des marchés obligataires. Lorsque les rendements à long terme augmentent, les prêts hypothécaires à taux fixe deviennent généralement plus chers. Cela correspond à l’analyse de la BNS, selon laquelle les taux publiés pour les prêts hypothécaires à taux fixe ont suivi ceux du marché des capitaux au cours des derniers trimestres.
Les offres mentionnées dans le cas de figure initial, à savoir 1,83 % pour cinq ans et 2,10 % pour dix ans, sont donc proches de la situation actuelle du marché. Début novembre 2026, Comparis indiquait un taux indicatif de 1,85 % pour les prêts hypothécaires à taux fixe sur cinq ans et de 2,03 % pour les durées de dix ans. Ces valeurs indicatives sont certes négociables, mais elles montrent clairement la tendance.
Les prêts à cinq ans semblent actuellement plus flexibles
Ceux qui doivent choisir entre cinq et dix ans optent pour un engagement plus long avant tout pour bénéficier d’une sécurité de planification. Le surcoût est toutefois actuellement perceptible. Pour un prêt hypothécaire de 375 000 francs, une différence de taux de 0,27 point de pourcentage représente environ 1 013 francs de coûts supplémentaires par an pour l’hypothèque à taux fixe de dix ans par rapport à celle de cinq ans. Dans un contexte de taux à long terme stables ou en légère hausse, cela plaide plutôt en faveur d’une durée d’engagement plus courte, pour autant que le budget du ménage laisse une certaine marge de manœuvre en matière de taux.
Cette option n’est pas totalement exempte de risque. À l’échéance de la tranche de cinq ans, le niveau des taux d’intérêt pourrait à nouveau être plus élevé. À l’inverse, l’hypothèque à taux fixe de dix ans restera également coûteuse si les taux du marché des capitaux venaient à baisser par la suite. À cela s’ajoute le manque de flexibilité. Une résiliation anticipée d’un prêt hypothécaire à taux fixe à long terme peut entraîner des coûts élevés. C’est précisément pour cette raison qu’aujourd’hui, lors des renouvellements, ce n’est pas automatiquement la durée la plus longue qui l’emporte, mais l’équilibre le plus approprié entre protection budgétaire et flexibilité.
