Il disaccoppiamento tra tasso di riferimento e mutui ipotecari è ormai tangibile. Il 24 settembre 2026 la Banca nazionale svizzera ha mantenuto il proprio tasso di riferimento allo 0%. Allo stesso tempo, all’inizio di novembre 2026 il rendimento delle obbligazioni federali a dieci anni si attestava nuovamente intorno allo 0,45%. Sono proprio queste scadenze più lunghe a influenzare il calcolo dei mutui a tasso fisso in misura molto maggiore rispetto al tasso a breve termine della BNS.
Chi deve rinnovare un finanziamento esistente si trova quindi di fronte a un quadro dei prezzi nettamente diverso rispetto a quello del periodo dei tassi bassi. Comparis ha segnalato nell’Hypobarometer relativo al terzo trimestre del 2026 un marcato aumento dei mutui a tasso fisso nonostante il tasso di riferimento sia rimasto invariato. I tassi di riferimento per le scadenze a dieci anni sono tornati sopra il 2 per cento, raggiungendo livelli che non si registravano dal marzo 2025.
Il mercato dei capitali spinge al rialzo le offerte
Per i proprietari, quindi, conta meno la speranza di un tasso di riferimento che rimanga basso e più l’andamento dei mercati obbligazionari. Se i rendimenti a lungo termine aumentano, di norma anche i mutui a tasso fisso diventano più costosi. Ciò coincide con la valutazione della BNS, secondo cui negli ultimi trimestri i tassi pubblicati per i mutui a tasso fisso hanno seguito quelli del mercato dei capitali.
Le offerte citate nell’esempio iniziale, pari all’1,83% per cinque anni e al 2,10% per dieci anni, sono quindi vicine all’attuale situazione di mercato. All’inizio di novembre 2026, Comparis indicava un tasso di riferimento dell’1,85% per i mutui a tasso fisso quinquennali e del 2,03% per quelli decennali. Sebbene tali valori di riferimento siano negoziabili, indicano chiaramente la direzione.
Attualmente i mutui a cinque anni sembrano più flessibili
Chi deve scegliere tra cinque e dieci anni, optando per la durata più lunga acquisisce soprattutto sicurezza nella pianificazione. Il sovrapprezzo, tuttavia, è al momento evidente. Per un mutuo di 375’000 franchi, una differenza di tasso dello 0,27% comporta circa 1’013 franchi di costi aggiuntivi all’anno per il mutuo a tasso fisso decennale rispetto a quello quinquennale. In un contesto di tassi a lungo termine stabili o in leggero aumento, ciò depone piuttosto a favore della durata più breve, a condizione che il bilancio familiare consenta un certo margine di manovra sugli interessi.
Questa variante non è del tutto priva di rischi. Alla scadenza della tranche quinquennale, il livello dei tassi potrebbe essere nuovamente più elevato. Viceversa, anche l’ipoteca a tasso fisso decennale rimane costosa se in seguito i tassi del mercato dei capitali dovessero nuovamente scendere. A ciò si aggiunge la scarsa flessibilità. L’uscita anticipata da un mutuo a tasso fisso di lunga durata può comportare costi elevati. Proprio per questo motivo, oggi, in caso di rinnovo, non prevale automaticamente la durata più lunga, bensì il giusto equilibrio tra tutela del bilancio familiare e flessibilità.
