Der Schweizer Wohnungsmarkt steht vor einem grundlegenden Zielkonflikt: Die Politik will Mietende vor stark steigenden Wohnkosten schützen und gleichzeitig zusätzlichen Wohnraum ermöglichen. Wie schwierig dieser Interessenausgleich ist, zeigt die aktuelle Studie «Immobilienanlagen: Und jährlich grüsst das Murmeltier?» des Instituts für Finanzdienstleistungen Zug (IFZ) der Hochschule Luzern.
An der Untersuchung beteiligten sich 249 institutionelle Anleger, darunter 134 Pensionskassen und Sammelstiftungen sowie Immobilienfonds, Anlagestiftungsprodukte, Versicherungen und Family Offices.
Regulierung als grösste Sorge
81 Prozent der Befragten betrachten zunehmende Regulierung als Risiko für den aktuellen Immobilienzyklus. Damit liegt dieses Thema deutlich vor einer schwächeren Wirtschaftsentwicklung, sinkender Zuwanderung oder längerfristig erhöhten Zinsen.
Besonders kritisch beurteilen die Investoren strengere Mieterschutzbestimmungen, Bau- und Nutzungsvorschriften sowie langwierige Bewilligungsverfahren.
Je nach Anlegertyp erwarten 65 bis 92 Prozent der Befragten, dass strikte Mieterschutzmassnahmen das Wohnungsangebot verringern könnten. Zudem geben 78 Prozent an, verstärkt in Regionen mit liberalerem Mietrecht zu investieren.
Diese Ergebnisse beschreiben Erwartungen und Anlagestrategien der Befragten. Sie belegen nicht, dass jede zusätzliche Mieterschutzregel automatisch zu weniger Wohnungsbau führt.
Pensionskassen investieren weiter
Trotz dieser Bedenken bleibt das Interesse an Immobilien hoch. Die befragten Pensionskassen haben ihre durchschnittliche Immobilienquote von 24,3 auf 25,1 Prozent erhöht und wollen insbesondere in Schweizer Wohnliegenschaften weiter investieren.
Damit entsteht ein bemerkenswerter Widerspruch: Einerseits steht erhebliches Kapital für Immobilienanlagen bereit. Andererseits befürchten die Anleger, dass regulatorische Einschränkungen die Entwicklung neuer Projekte erschweren.
Knapp 70 Prozent der Befragten sehen zudem das Risiko, dass der Markt die hohen Investitionsvolumina nur begrenzt aufnehmen kann. Dadurch könnten die Preise bestehender Liegenschaften weiter steigen, während die Renditen sinken.
Entscheidend ist zusätzlicher Wohnraum
Für die Immobilienwirtschaft liegt die zentrale Frage deshalb nicht allein in der Höhe des verfügbaren Kapitals. Entscheidend ist, ob Investitionen tatsächlich zu zusätzlichen Wohnungen, Ersatzneubauten und einer Erneuerung des Bestands führen.
Aus Sicht der Mietenden erfüllen Schutzmassnahmen eine wichtige Funktion, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten. Für Entwickler und Eigentümer müssen gleichzeitig wirtschaftlich tragfähige Rahmenbedingungen bestehen.
Die Studie liefert damit einen wichtigen Beitrag zur aktuellen Wohnpolitik. Sie zeigt, wie institutionelle Anleger auf regulatorische Entwicklungen reagieren könnten und welche Standortfaktoren Investitionsentscheide beeinflussen.
Die Herausforderung besteht darin, wirksamen Mieterschutz mit einer ausreichenden Bautätigkeit zu verbinden. Denn weder zusätzliches Kapital noch neue Vorschriften allein lösen die Wohnungsknappheit.
