Schweizer Büromarkt: Pandemie hinterlässt erste Spuren

Der Büroflächenmarkt kann sich den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie nicht entziehen. Das Flächenangebot stieg gegenüber dem Vorjahr von 5.5 % auf 5.8 %, blieb aber unter den befürchtet hohen Werten. Nach Einschätzung der Immobilienökonomen der Credit Suisse hält sich die Nachfrage besser als erwartet. Der Trend zum Homeoffice dürfte dem Büromarkt aber noch einige schwierige Quartale bescheren. Auf lange Sicht verspricht demgegenüber der Wandel der Arbeitswelten eine substanziell höhere Nachfrage nach modernen Büroliegenschaften, womit sich der Einfluss von Homeoffice langfristig stark relativiert.

Während in London oder New York die ausgeschriebenen Flächenangebote im Zuge der COVID-19-Pandemie in die Höhe schnellten, nahm das Flächenangebot in der Schweiz per Ende des 2. Quartals 2021 gegenüber dem Vorjahresquartal nur moderat zu, von 5.5 % auf 5.8 %. Obwohl die Unsicherheiten über den künftigen Bedarf an Büroflächen bei vielen Mietern noch immer recht gross sind, liessen sich am Markt etliche Mietvertragsverlängerungen und auch Neuabschlüsse beobachten – zumeist zwecks Standortoptimierung oder -konzentration.

Zögerliche Nachfrage nach Büroflächen
Der üblicherweise enge Zusammenhang zwischen dem Wachstum der Büroarbeit und der Nachfrage nach Büroflächen hat sich während der Pandemie entkoppelt. Trotz einer relativ robusten Entwicklung der Bürobeschäftigung hielten sich viele Nachfrager bei der Anmietung neuer Flächen zurück, zumal sich die Bewältigung der Pandemie in die Länge zieht und sich der Trend zum Homeoffice folglich verfestigt. Die Flächennachfrage dürfte in den nächsten Jahren darunter leiden, dass immer mehr Firmen ihren Mitarbeitenden auch nach COVID-19 ein teilweises Arbeiten von zu Hause aus ermöglichen. Die Immobilienökonomen der Credit Suisse erachten die letztjährige Prognose, wonach der coronabedingte Durchbruch des Homeoffice mittelfristig einen Minderbedarf an Büroflächen von rund 15 % verursacht, noch immer als gute Richtgrösse. Das Wirtschaftswachstum sowie steigende Anteile von Bürotätigkeiten aufgrund des Digitalisierungseffekts bilden jedoch Gegentrends, weshalb die Immobilienökonomen mittelfristig mit einer stagnierenden Nachfrage nach Büroflächen rechnen.

Flächenangebot steigt zwar wieder – aber weniger stark als vermutet
Als unmittelbare Folge der schleppenden Nachfrage nehmen die zur Vermietung ausgeschriebenen Büroflächen derzeit ausnahmslos auf allen regionalen Teilmärkten wieder zu. In den Büromärkten der Grosszentren steigt das Angebot in absoluten Zahlen am stärksten in den Agglomerationsgemeinden rund um die Zentrumsstädte (äussere Büromärkte). Prozentual gemessen hat das Angebot jedoch in den Innenstädten am stärksten zugenommen. Höhere Angebotsquoten lassen sich vor allem auf denjenigen Teilmärkten beobachten, die gegenwärtig einen hohen Flächenzugang verzeichnen. So trägt beispielsweise die erhöhte Bautätigkeit in Basel massgeblich zum Anstieg des Flächenangebotes am Rheinknie bei. Demgegenüber steht die vergleichsweise intakte Marktsituation auf dem Büromarkt Zürich in enger Verbindung mit der geringen Bautätigkeit. Interessant ist der Vergleich zwischen Lausanne und Genf: Während in der Rhonestadt eher eine schwache Nachfrage für den Anstieg des Flächenangebots auf 12.3 % verantwortlich war, profitierte Lausanne trotz höherer Bautätigkeit von einer relativ robusten Nachfrage, sodass das Flächenangebot hier deutlich weniger stark anstieg.

Investoren planen weniger Büroflächen
In den letzten zwölf Monaten wurden Baubewilligungen für Büroflächen mit einem Investitionsvolumen von CHF 1‘598 Mio. gesprochen. Dies liegt rund 17 % unter dem langjährigen Mittel seit 1995. Die Investoren sind mit Investitionen in Bürobauten vorsichtiger geworden und halten sich mit neuen Projekten zurück, solange sich die Unsicherheit hinsichtlich des künftigen Flächenbedarfs nicht klärt. Im langfristigen Vergleich auf tiefem Niveau verharren die bewilligten Summen für Büroumbauten. Zumeist werden einem Umbau heute Ersatzneubauten vorgezogen. Umnutzungen in Wohnungen, die vermehrt ins Auge gefasst werden – vor allem auf dem Büromarkt Bern –, sind in diesen Zahlen nicht enthalten. Diese Zurückhaltung der Investoren dürfte dazu beitragen, dass sich in den meisten Büromärkten in den nächsten Quartalen wahrscheinlich keine allzu grossen Ungleichgewichte aufbauen werden.

Homeoffice bremst Flächenbedarf nur vorübergehend
Basierend auf einer Studie im Auftrag zweier Bundesämter zu den Branchenentwicklungen bis 2060 leiten die Immobilienökonomen der Credit Suisse die Entwicklung der Bürobeschäftigung bis 2060 ab und stellen darauf basierend eine Prognose für die langfristige Büroflächennachfrage. Gegenwärtige Trends wie das Beschäftigungswachstum, die Digitalisierung vieler Arbeitsbereiche, aber auch der Trend zum Homeoffice entwickeln sich diesbezüglich gegenläufig. Während Homeoffice den Flächenbedarf mittelfristig reduziert, lässt die zunehmende Digitalisierung aller Lebens- und Arbeitsbereiche die Büroquoten – sprich den Anteil der Beschäftigten mit einem Büroarbeitsplatz – in sämtlichen Branchen steigen und generiert damit langfristig einen grossen Bedarf nach zusätzlichen Büroflächen. In den Jahren 2000 bis 2019 kletterte die durchschnittliche Büroquote in der Schweiz von 34 % auf 45 %. Gemäss der Modellierung sollte sie bis 2060 weiter auf 60 % steigen. Dieser Effekt dürfte den flächenmindernden Trend zum Homeoffice mit der Zeit überlagern und langfristig eine markante zusätzliche Büroflächennachfrage generieren.

Unmittelbarer Ausblick durchzogen
Kurzfristig gibt es zwei gegenläufige Entwicklungen, die sich auf die Büroflächennachfrage auswirken. Einerseits dürfte die Absorption der Flächen trotz eines stärker werdenden Beschäftigungswachstums weiterhin harzig verlaufen und hinter dem sonst üblichen Mass zurückbleiben. Ein weiterer Anstieg des Flächenangebots ist daher möglich, zumal es bisher erst in wenigen Fällen zu grösseren Flächenaufgaben oder -reduktionen aufgrund der COVID-19-Pandemie gekommen ist. Solche Abbaupläne existieren jedoch. Andererseits dürfte sich auch eine gewisse Nachfrage aufgestaut haben. Die Immobilienökonomen der Credit Suisse prognostizieren insbesondere für grosse und periphere Flächen eine erneute Zunahme des Angebots. Sie erwarten auch im nächsten Jahr einen weiteren Anstieg der Leerstände und einen anhaltenden Druck auf den Mietpreisen, der eher noch etwas höher als das aktuelle Minus von 0.1 % ausfallen könnte.

Abbildung: Ausweitung und Angebot in den Gross- und Mittelzentren
Kreisumfang: Büroflächenbestand; Ausweitung: Baubewilligungen der letzten vier Jahre im Vergleich zum langfristigen Mittel; Angebotsquote in % des Bestands 2018

Die vollständige Studie «Büroflächenmarkt Schweiz 2022» ist in Deutsch hier verfügbar.

Jessica Bill