Marché suisse des bureaux : la pandémie laisse ses premières traces

Le marché des bureaux ne peut échapper aux effets de la pandémie de COVID-19. L'offre d'espace est passée de 5,5% l'année précédente à 5,8%, mais est restée en deçà des niveaux élevés redoutés. Selon les économistes immobiliers du Credit Suisse, la demande résiste mieux que prévu. La tendance au bureau à domicile devrait donner au marché des bureaux quelques trimestres difficiles. À long terme, cependant, l'évolution du monde du travail promet une demande nettement plus élevée d'immeubles de bureaux modernes, ce qui relativise l'influence du bureau à domicile sur le long terme.

Alors que les surfaces annoncées à Londres et New York montaient en flèche dans le sillage de la pandémie de COVID-19, les surfaces disponibles en Suisse n’ont augmenté que modérément à la fin du 2e trimestre 2021 par rapport au même trimestre de l’année précédente, passant de 5,5%. à 5,8 %. Bien que les incertitudes sur les besoins futurs en surfaces de bureaux soient encore très élevées pour de nombreux locataires, de nombreuses extensions de baux et de nouveaux contrats ont été observés sur le marché – principalement dans le but d’optimiser ou de concentrer l’emplacement.

Demande réticente pour des bureaux
Le lien généralement étroit entre la croissance du travail de bureau et la demande d’espace de bureau s’est découplé pendant la pandémie. Malgré un développement relativement robuste de l’emploi de bureau, de nombreux clients étaient réticents à louer de nouveaux espaces, d’autant plus que faire face à la pandémie s’éternise et que la tendance aux bureaux à domicile s’enracine par conséquent. La demande d’espace devrait souffrir dans les prochaines années du fait que de plus en plus d’entreprises permettent à leurs employés de travailler partiellement à domicile, même après COVID-19. Les économistes immobiliers du Credit Suisse considèrent toujours les prévisions de l’année dernière, selon lesquelles la percée induite par la couronne dans les bureaux à domicile pour réduire les besoins en bureaux d’environ 15% à moyen terme, comme une bonne référence. Cependant, la croissance économique et la part croissante du travail de bureau en raison de l’effet de la numérisation sont des contre-tendances, c’est pourquoi les économistes immobiliers s’attendent à une stagnation de la demande de bureaux à moyen terme.

L’offre d’espace augmente à nouveau – mais moins que prévu
Conséquence directe de l’atonie de la demande, les surfaces de bureaux annoncées à la location sont actuellement à nouveau en augmentation dans tous les sous-marchés régionaux sans exception. Sur les marchés de bureaux des grands centres, l’offre augmente en nombre absolu dans les communautés d’agglomération autour des villes-centres (marchés de bureaux périphériques). En termes de pourcentage, cependant, l’offre a augmenté le plus dans les centres-villes. Des taux d’offre plus élevés peuvent être observés surtout dans les sous-marchés qui enregistrent actuellement un niveau élevé d’accès à l’espace. Par exemple, l’augmentation de l’activité de construction à Bâle contribue de manière significative à l’augmentation de l’espace disponible au genou du Rhin. En revanche, la situation de marché relativement intacte sur le marché des bureaux zurichois est étroitement liée au faible niveau d’activité de la construction. La comparaison entre Lausanne et Genève est intéressante : alors que la faible demande était responsable de l’augmentation de l’offre d’espace à 12,3% dans la ville du Rhône, Lausanne a bénéficié d’une demande relativement robuste malgré une activité de construction plus élevée, de sorte que l’offre d’espace ici augmenté nettement moins.

Les investisseurs prévoient moins de bureaux
Au cours des douze derniers mois, des permis de construire pour des surfaces de bureaux d’un volume d’investissement de CHF 1 598 millions ont été accordés. Ce chiffre est inférieur d’environ 17 % à la moyenne à long terme depuis 1995. Les investisseurs sont devenus plus prudents lorsqu’ils investissent dans des immeubles de bureaux et se retiennent sur les nouveaux projets tant que l’incertitude concernant les futurs besoins d’espace n’est pas levée. En comparaison à long terme, les montants approuvés pour la rénovation des bureaux restent à un niveau faible. Dans la plupart des cas, les bâtiments neufs de remplacement sont aujourd’hui préférés aux rénovations. Les transformations d’appartements, de plus en plus envisagées – notamment sur le marché des bureaux à Berne – ne sont pas prises en compte dans ces chiffres. Cette réticence des investisseurs devrait contribuer à faire en sorte que la plupart des marchés de bureaux ne soient pas susceptibles de développer des déséquilibres trop importants au cours des prochains trimestres.

Le bureau à domicile ne ralentit que temporairement les besoins en espace
Sur la base d’une étude commandée par deux offices fédéraux sur l’évolution du secteur jusqu’en 2060, les économistes immobiliers du Credit Suisse calculent l’évolution de l’emploi de bureau jusqu’en 2060 et l’utilisent pour prévoir la demande à long terme de surfaces de bureaux. Les tendances actuelles telles que la croissance de l’emploi, la numérisation de nombreux domaines de travail, mais aussi la tendance aux bureaux à domicile évoluent en sens inverse. Alors que le bureau à domicile réduit les besoins en espace à moyen terme, la numérisation croissante de tous les domaines de la vie et du travail augmente les quotas de bureau – c’est-à-dire la proportion d’employés disposant d’un poste de travail de bureau – dans toutes les industries et génère ainsi un besoin important d’espace de bureau supplémentaire à long terme. Entre 2000 et 2019, le taux moyen de bureaux en Suisse est passé de 34% à 45%. Selon la modélisation, il devrait encore augmenter pour atteindre 60 % d’ici 2060. Au fil du temps, cet effet est susceptible d’éclipser la tendance vers les bureaux à domicile, qui réduit l’espace, et de générer une demande supplémentaire importante de bureaux à long terme.

Vue immédiate striée
À court terme, deux évolutions opposées ont un impact sur la demande de bureaux. D’une part, l’absorption d’espace devrait rester résineuse, malgré une croissance de l’emploi plus forte, et être à la traîne par rapport au niveau habituel. Une nouvelle augmentation de l’offre d’espace est donc possible, d’autant plus qu’il n’y a eu que quelques cas d’abandon à grande échelle ou de réductions d’espace en raison de la pandémie de COVID-19. Cependant, de tels plans de démantèlement existent. D’un autre côté, une certaine demande est susceptible de s’être accumulée. Les économistes immobiliers du Credit Suisse prévoient une nouvelle augmentation de l’offre, en particulier pour les grands espaces et les surfaces périphériques. Ils s’attendent également à une nouvelle augmentation des logements vacants l’année prochaine et à une pression continue sur les prix de location, qui pourraient être un peu plus élevés que le moins actuel de 0,1%.

Figure : Expansion et offre dans les grands et moyens centres
Circonférence : parc de bureaux ; Agrandissement : permis de construire des quatre dernières années par rapport à la moyenne de longue durée ; Quota d’approvisionnement en % du portefeuille 2018

L’étude complète sur le «Swiss office space market 2022» est disponible en allemand ici .

Jessica Bill