Der konkrete Hebel liegt laut der neuen Untersuchung nicht im Abriss von Gewerbebauten, sondern auf freien Teilflächen innerhalb bestehender Areale. Auf 1’245 Grundstücken in 115 Gemeinden sieht die Studie zunächst Platz für rund 16’000 Wohnungen. Bei intensiverer Nutzung geeigneter Flächen steigt das Potenzial auf mehr als 20’000 Einheiten für rund 42’000 Personen.
Das trifft auf einen Markt, der schweizweit weiter angespannt ist. Die Leerwohnungsziffer fiel 2026 laut Bundesamt für Statistik unter 1 Prozent. Im Kanton Zürich lag sie gemäss kantonalen Angaben im Juni bei 0,52 Prozent, in der Stadt Zürich sogar nur bei 0,11 Prozent. Gleichzeitig blieb die Nettowohnungsproduktion in der Schweiz zuletzt deutlich unter früheren Spitzenwerten.
Wachstum frisst den Neubau auf
IAZI beziffert die Nettowohnproduktion nach Neubau, Umbau und Abbruch auf rund 41’000 Wohnungen, nachdem 2018 noch etwa 55’000 Einheiten erreicht worden waren. Für den Kanton Zürich nennt die Studie zwischen 2023 und 2025 ein rechnerisches Defizit von rund 2’400 Wohnungen. 2025 wuchs die ständige Wohnbevölkerung dort um rund 13’000 Personen oder 0,8 Prozent.
Der Druck zeigt sich nicht nur bei den Angebotsmieten, sondern auch in der räumlichen Verschiebung der Nachfrage. Wenn Umzüge teurer werden und zentrale Lagen knapp bleiben, geraten Städte und wirtschaftsstarke Zentren zusätzlich unter Spannung. Genau dort setzt der Vorschlag an, bestehende Siedlungsflächen dichter und funktional gemischter zu nutzen.
Raumplanung wird zum Engpass
Im Fokus stehen Industrie- und Gewerbeareale, auf denen ergänzendes Wohnen heute oft nur eingeschränkt möglich ist. Die Studie argumentiert deshalb für eine Weiterentwicklung der Raumplanung, damit Gemeinden auf geeigneten Flächen Wohnnutzungen zulassen können, ohne neue Bauzonen auszuscheiden. Genannt werden zugleich klare Grenzen wie Naturgefahren, Fluglärm sowie betriebliche Anforderungen bei Zufahrten, Anlieferungen, Aussenflächen und künftigen Entwicklungsmöglichkeiten der ansässigen Unternehmen.
Regional ist das Potenzial ungleich verteilt. Für Winterthur nennt die Untersuchung rund 1’200 mögliche Wohnungen. Uster und Volketswil kommen zusammen auf rund 1’500. Wenn diese Reserve tatsächlich mobilisiert würde, könnte sie den Bedarf im Kanton Zürich laut Studie für rund neun Jahre decken.
