Selon cette nouvelle étude, le levier concret ne réside pas dans la démolition de bâtiments commerciaux, mais dans l’exploitation de parcelles libres au sein de sites existants. L’étude estime qu’il est possible, dans un premier temps, de créer environ 16 000 logements sur 1 245 parcelles réparties dans 115 communes. En cas d’utilisation plus intensive des surfaces appropriées, ce potentiel passe à plus de 20 000 logements pouvant accueillir environ 42 000 personnes.
Cela s’inscrit dans un contexte où le marché reste tendu dans toute la Suisse. Selon l’Office fédéral de la statistique, le taux de logements vacants est tombé sous la barre des 1 % en 2026. Dans le canton de Zurich, il s’élevait à 0,52 % en juin selon les données cantonales, et n’atteignait même que 0,11 % dans la ville de Zurich. Dans le même temps, la production nette de logements en Suisse est récemment restée nettement en deçà des pics antérieurs.
La croissance absorbe les nouvelles constructions
L’IAZI estime la production nette de logements, après prise en compte des nouvelles constructions, des transformations et des démolitions, à environ 41 000 logements, alors qu’environ 55 000 unités avaient encore été atteintes en 2018. Pour le canton de Zurich, l’étude fait état d’un déficit théorique d’environ 2 400 logements entre 2023 et 2025. En 2025, la population résidente permanente y a augmenté d’environ 13 000 personnes, soit 0,8 %.
Cette pression se manifeste non seulement au niveau des loyers proposés, mais aussi dans le déplacement géographique de la demande. Lorsque les déménagements deviennent plus coûteux et que les emplacements centraux restent rares, les villes et les pôles économiques puissants subissent une pression supplémentaire. C’est précisément là qu’intervient la proposition visant à exploiter les zones urbanisées existantes de manière plus dense et avec une mixité fonctionnelle accrue.
L’aménagement du territoire devient un goulot d’étranglement
L’accent est mis sur les zones industrielles et artisanales, où l’implantation de logements complémentaires n’est aujourd’hui souvent possible que de manière limitée. L’étude plaide donc en faveur d’une évolution de l’aménagement du territoire, afin que les communes puissent autoriser des usages résidentiels sur des terrains appropriés sans devoir délimiter de nouvelles zones à bâtir. Elle mentionne également des limites claires, telles que les risques naturels, les nuisances sonores liées au trafic aérien, ainsi que les exigences opérationnelles concernant les voies d’accès, les livraisons, les espaces extérieurs et les possibilités de développement futur des entreprises implantées.
Au niveau régional, le potentiel est réparti de manière inégale. Pour Winterthour, l’étude fait état d’environ 1 200 logements potentiels. Uster et Volketswil en totalisent environ 1 500. Si cette réserve était effectivement mobilisée, elle pourrait, selon l’étude, couvrir les besoins du canton de Zurich pendant environ neuf ans.
