Am 18. August 2026 legte die Wirtschaftskommission des Nationalrats nach und empfahl, den Kern der Motion 24.3961 anzunehmen. Sie will frühere Lockerungen der Lex Koller rückgängig machen und bei Hauptwohnungen, Zweitwohnungen, Ferienwohnungen, Mehrfamilienhäusern und Geschäftsimmobilien wieder näher an den Stand der Lex Friedrich von 1985 heranrücken.
Gerade im Gewerbesegment trifft dieser Kurs einen sensiblen Punkt. Bürohäuser, Hotels, Handelsflächen und Logistikliegenschaften brauchen oft hohe Investitionen für energetische Sanierungen, technische Erneuerungen und Umnutzungen. Wenn ein Teil des ausländischen Kapitals ausfällt, ist offen, wer diese Lücke bei grossen Bestandsprojekten schliessen soll.
Bundesstrategie setzt andere Hebel
Der Widerspruch zur offiziellen Wohnungspolitik ist deutlich. Der Aktionsplan Wohnungsknappheit vom 13. Februar 2024 umfasst 35 Massnahmen und setzt auf schnellere Verfahren, Verdichtung und ein grösseres Angebot. Eine Verschärfung der Lex Koller gehört nicht dazu. Parallel dazu eröffnete der Bundesrat am 15. April 2026 die Vernehmlassung zur Revision des Gesetzes und publizierte dazu auch eine Regulierungsfolgeabschätzung.
Diese Einordnung ist für die Immobilienwirtschaft heikel, weil damit zwei politische Linien nebeneinander laufen. Auf der einen Seite will der Bund mehr Wohnraum durch Planungs- und Verfahrenshebel ermöglichen. Auf der anderen Seite wird eine Regulierung vorangetrieben, die auch Geschäftsimmobilien trifft, obwohl gerade dort häufig hohe Mittel für die Erneuerung des Bestands nötig sind.
Inländisches Kapital ist kein Automatismus
Auch die Anlageseite spricht gegen einfache Ersatzannahmen. Laut Schweizer Pensionskassenstudie 2025 lagen Schweizer Immobilien bei 22,6 Prozent der Portfolios, indirekte Auslandsimmobilien bei 3,7 Prozent. Das zeigt zwar die starke Stellung von Immobilien in der zweiten Säule, aber keine unbegrenzte Reserve für zusätzliche grossvolumige Umbauten im Gewerbebestand.
Wie kapitalintensiv solche Eingriffe sein können, zeigt Genf. Das Fairmont Grand Hotel Geneva ist seit dem 20. Dezember 2024 für eine umfassende Renovation geschlossen und peilt die Wiedereröffnung 2028 an. Branchenmedien schätzten das Investitionsvolumen 2025 auf rund 350 Mio. Franken. Projekte in dieser Grössenordnung lassen sich im Schweizer Markt nicht beliebig durch andere Kapitalquellen ersetzen.
Mehr Restriktion, unklare Wirkung
Damit rückt eine unbequeme Frage ins Zentrum. Wenn die Schweiz den Zugang ausländischer Investoren zu Geschäftsimmobilien stärker einschränkt, können ausgerechnet jene Sanierungen und Umbauten verzögert werden, die Bestände energetisch und betrieblich fit machen sollen. Der nächste politische Schritt liegt nun beim Nationalrat, der über die von der WAK-N gestützte Hauptforderung der Motion 24.3961 zu entscheiden hat.
