Die Schieflage zeigt sich inzwischen in den Portfolios selbst. In der Swisscanto-Pensionskassenstudie 2025 lagen Immobilienanlagen per 2024 bei insgesamt 23,9 Prozent der Vermögen. Davon entfielen 14,4 Prozent auf indirekte und 9,5 Prozent auf direkte Immobilien. Der Abstand hat sich damit weiter vergrössert.
Für direkte Käufe wird der Markt vor allem dort eng, wo Wohnobjekte in Städten und Agglomerationen gesucht sind. Hohe Preise drücken die Nettorenditen so stark, dass viele Vorsorgeeinrichtungen ihre Ankaufskriterien kaum noch erfüllen können. Wer mit tiefen Finanzierungskosten oder geringeren Renditeanforderungen agiert, kann bei Geboten häufiger mithalten als klassische Pensionskassen.
Renditen fallen Richtung Sollrendite
Der Druck ist heikel, weil viele Kassen keine grossen Ausrutscher verkraften. Die Swisscanto-Studie beziffert die Sollrendite für 2026 im Median auf 1,9 Prozent. Wenn Wohnliegenschaften netto nur noch knapp über 2 Prozent abwerfen, schmilzt der Sicherheitspuffer rasch. Genau diese Entwicklung macht Zukäufe schwierig, obwohl Immobilien als stabile Ertragsquelle im Frankenraum gefragt bleiben.
Indirekte Vehikel gewinnen weiter Boden
Für kleinere und mittlere Kassen wird der indirekte Weg damit noch attraktiver. Fonds und andere kollektive Gefässe erleichtern Diversifikation nach Regionen und Segmenten und entlasten beim Management. Die Kehrseite bleibt der geringere direkte Einfluss auf Ankäufe und Bewirtschaftung sowie die laufenden Gebühren.
Zinsen könnten Bewertungen treffen
Ganz verschwunden ist das Zinsrisiko trotz aktuellem Tiefzinsumfeld nicht. Die SNB beliess ihren Leitzins am 24. September 2026 bei 0,00 Prozent. Die Rendite eidgenössischer Bundesobligationen mit zehn Jahren Laufzeit lag am 23. Oktober 2026 bei 0,491 Prozent. Solange dieses Niveau tief bleibt, stützen Anleiherenditen die Immobilienpreise. Steigen die langfristigen Zinsen deutlicher, geraten Bewertungen und indirekte Immobilienanlagen erneut unter Druck, wie schon in der Zinsphase 2022.
Weil der Ankauf stockt, rückt die Arbeit im Bestand stärker nach vorn. Dazu zählen Verdichtungen, Aufstockungen und Grundrissanpassungen, mit denen sich zusätzliche Mietflächen schaffen lassen. Gleichzeitig bleiben lange Planungs- und Bewilligungsverfahren ein Bremsklotz. Gerade dort, wo Pensionskassen auf Entwicklung statt auf teure Bestandskäufe ausweichen wollen, frisst der Zeitfaktor einen Teil der Rendite wieder auf.
