Questa squilibrio si riflette ormai nei portafogli stessi. Nello studio Swisscanto sulle casse pensioni del 2025, gli investimenti immobiliari rappresentavano, al 2024, complessivamente il 23,9% del patrimonio. Di questi, il 14,4% era costituito da investimenti immobiliari indiretti e il 9,5% da investimenti diretti. Il divario si è quindi ulteriormente ampliato.
Per gli acquisti diretti, il mercato si fa particolarmente ristretto laddove sono ricercati immobili residenziali nelle città e negli agglomerati urbani. I prezzi elevati comprimono i rendimenti netti a tal punto che molti istituti di previdenza riescono a malapena a soddisfare i propri criteri di acquisto. Chi opera con costi di finanziamento bassi o requisiti di rendimento meno elevati riesce più spesso a tenere il passo nelle offerte rispetto alle classiche casse pensioni.
I rendimenti si avvicinano al rendimento target
La pressione è delicata, poiché molte casse non possono permettersi grandi scivoloni. Lo studio Swisscanto quantifica il rendimento target per il 2026 a una mediana dell’1,9%. Se gli immobili residenziali rendono netti solo poco più del 2 per cento, il margine di sicurezza si riduce rapidamente. È proprio questo andamento a rendere difficili i nuovi acquisti, sebbene gli immobili continuino ad essere richiesti nell’area del franco come fonte stabile di reddito.
I veicoli indiretti continuano a guadagnare terreno
Per i fondi pensione di piccole e medie dimensioni, l’approccio indiretto diventa così ancora più attraente. I fondi e altri strumenti collettivi facilitano la diversificazione per regioni e segmenti e alleggeriscono il carico di lavoro nella gestione. Il rovescio della medaglia rimane la minore influenza diretta sugli acquisti e sulla gestione, nonché le commissioni correnti.
I tassi d’interesse potrebbero incidere sulle valutazioni
Nonostante l’attuale contesto di tassi bassi, il rischio di tasso d’interesse non è del tutto scomparso. Il 24 settembre 2026 la BNS ha mantenuto il proprio tasso di riferimento allo 0,00%. Il rendimento delle obbligazioni federali svizzere a dieci anni si attestava allo 0,491% il 23 ottobre 2026. Finché questo livello rimane basso, i rendimenti obbligazionari sostengono i prezzi immobiliari. Se i tassi d’interesse a lungo termine aumentassero in modo più marcato, le valutazioni e gli investimenti immobiliari indiretti tornerebbero a subire pressioni, come già accaduto nella fase dei tassi del 2022.
Poiché gli acquisti sono in stallo, l’attenzione si sposta maggiormente sul patrimonio esistente. Ciò comprende interventi di densificazione, sopraelevazioni e adeguamenti delle planimetrie, con cui è possibile creare ulteriori superfici locative. Allo stesso tempo, le lunghe procedure di pianificazione e autorizzazione continuano a rappresentare un freno. Proprio laddove i fondi pensione intendono puntare sullo sviluppo piuttosto che su costosi acquisti di immobili esistenti, il fattore tempo erode nuovamente una parte del rendimento.
