Ce déséquilibre se reflète désormais dans les portefeuilles eux-mêmes. Selon l’étude Swisscanto sur les caisses de retraite 2025, les placements immobiliers représentaient au total 23,9 % des actifs en 2024. Sur ce total, 14,4 % concernaient des placements immobiliers indirects et 9,5 % des placements immobiliers directs. L’écart s’est donc encore creusé.
Pour les achats directs, le marché devient particulièrement tendu là où les biens résidentiels sont recherchés dans les villes et les agglomérations. Les prix élevés pèsent tellement sur les rendements nets que de nombreuses institutions de prévoyance ont du mal à respecter leurs critères d’achat. Ceux qui opèrent avec des coûts de financement bas ou des exigences de rendement moins élevées parviennent plus souvent à rivaliser lors des enchères que les caisses de retraite classiques.
Les rendements se rapprochent du rendement cible
La pression est délicate, car de nombreuses caisses ne peuvent se permettre de gros écarts. L’étude Swisscanto estime le rendement cible pour 2026 à 1,9 % en médiane. Si les immeubles résidentiels ne rapportent plus qu’un peu plus de 2 % nets, la marge de sécurité fond rapidement. C’est précisément cette évolution qui rend les acquisitions difficiles, bien que l’immobilier reste très demandé dans la zone franc en tant que source de revenus stable.
Les véhicules indirects continuent de gagner du terrain
Pour les caisses de retraite de petite et moyenne taille, la voie indirecte devient ainsi encore plus attractive. Les fonds et autres véhicules collectifs facilitent la diversification par région et par segment et allègent la charge de gestion. L’inconvénient reste toutefois une influence directe moindre sur les acquisitions et la gestion, ainsi que les frais courants.
Les taux d’intérêt pourraient peser sur les valorisations
Malgré le contexte actuel de taux d’intérêt bas, le risque de taux n’a pas complètement disparu. La BNS a maintenu son taux directeur à 0,00 % le 24 septembre 2026. Le rendement des obligations fédérales suisses à dix ans s’élevait à 0,491 % le 23 octobre 2026. Tant que ce niveau reste bas, les rendements obligataires soutiennent les prix de l’immobilier. Si les taux d’intérêt à long terme augmentent de manière plus marquée, les valorisations et les placements immobiliers indirects se retrouveront à nouveau sous pression, comme cela avait déjà été le cas lors de la phase de hausse des taux de 2022.
Les acquisitions étant au ralenti, l’accent est davantage mis sur la valorisation du parc immobilier existant. Cela inclut les densifications, les surélévations et les réaménagements de plans d’étage, qui permettent de créer des surfaces locatives supplémentaires. Parallèlement, la longueur des procédures de planification et d’autorisation continue de constituer un frein. C’est précisément là où les caisses de retraite souhaitent se tourner vers le développement plutôt que vers des acquisitions coûteuses de biens existants que le facteur temps vient réduire une partie du rendement.
