Der norwegische Staatsfonds hält den Üetlihof seit 2012, als er den Bürokomplex für 1 Milliarde Franken von der Credit Suisse kaufte und ihn an die Bank zurückvermietete. Das Areal umfasst gut 55’000 Quadratmeter und liegt in einer fünfgeschossigen Wohnzone. Gerade dieser planungsrechtliche Status macht den Standort für einen neuen Eigentümer weit mehr als zu einem Renditeobjekt.
Die UBS bleibt vorerst der zentrale Stabilitätsanker. Der Mietvertrag läuft noch bis 2037 und kann laut den bekannten Angaben um bis zu 15 Jahre verlängert werden. Bereits 2022 brachte die Liegenschaft rund 45 Millionen Franken Jahresmiete ein, vollständig an die Teuerung gekoppelt. Gleichzeitig tauchen am Markt wieder freie Flächen auf. Auf Homegate werden am Standort mehrere Büroteile mit zusammen über 14’000 Quadratmetern angeboten, darunter ein Inserat über 6’194 Quadratmeter an der Uetlibergstrasse 231.
Wohnzone statt Umzonungsrisiko
Der eigentliche Wert des Üetlihofs liegt deshalb nicht nur in den bestehenden Gebäuden mit Platz für rund 8’500 Arbeitsplätze und insgesamt etwa 100’000 Quadratmetern Bürofläche. Entscheidend ist, dass für eine spätere Wohnnutzung keine Umzonung nötig wäre. Die Stadt Zürich bezeichnete das Areal bereits 2022 als zweitgrösste zusammenhängende Wohnbaulandparzelle der Stadt. Damals wollte der Stadtrat den Komplex erwerben, der Gemeinderat lehnte den beantragten Nachtragskredit von 1,2 Milliarden Franken jedoch ab.
Ausländisches Kapital stösst an Grenzen
Für den laufenden Verkauf verengt das den Käuferkreis. Nach geltender Lex Koller dürfen Personen im Ausland Geschäftsliegenschaften zwar erwerben. Wer den Üetlihof später als Wohnanlage entwickeln will, braucht aber eine schweizerisch beherrschte Eigentümerstruktur oder müsste vor einer Umnutzung wieder verkaufen. Zusätzlichen Druck erzeugt die Politik. Der Bundesrat eröffnete am 15. April 2026 die Vernehmlassung für eine Verschärfung der Lex Koller. Künftig sollen Personen im Ausland beim Erwerb von Geschäftsliegenschaften zu Kapitalanlagezwecken noch stärker eingeschränkt werden.
Spannend wird die Zeit nach dem Bürocampus
Für die Immobilienbranche ist der Fall deshalb doppelt relevant. Kurzfristig geht es um eine Transaktion in Milliardenhöhe mit gesicherten Cashflows. Langfristig geht es um die Frage, wer sich in Zürich eines der seltenen grossen Wohnareale sichern kann. Bereits 2022 wurde das Potenzial einer Neuüberbauung auf 700 bis 1000 Wohnungen geschätzt. Denkbar bleibt auch eine gemischte Lösung, weil das neuere Gebäude von 2012 in gutem Zustand ist und ein Totalabbruch erhebliche graue Energie vernichten würde.
