Il fondo sovrano norvegese possiede l’Üetlihof dal 2012, quando ha acquistato il complesso di uffici dal Credit Suisse per 1 miliardo di franchi e lo ha poi affittato nuovamente alla banca. L’area si estende per ben 55’000 metri quadrati e si trova in una zona residenziale a cinque piani. È proprio questo status urbanistico a rendere la sede, per un nuovo proprietario, ben più di un semplice investimento redditizio.
L’UBS rimane per il momento il principale punto di riferimento in termini di stabilità. Il contratto di locazione è valido fino al 2037 e, secondo le informazioni disponibili, può essere prorogato fino a 15 anni. Già nel 2022 l’immobile ha fruttato circa 45 milioni di franchi di canone annuo, interamente indicizzato al rincaro. Allo stesso tempo, sul mercato ricompaiono spazi liberi. Su Homegate sono in vendita diverse porzioni di uffici in questa zona per un totale di oltre 14’000 metri quadrati, tra cui un annuncio di 6’194 metri quadrati in Uetlibergstrasse 231.
Zona residenziale anziché rischio di cambio di destinazione d’uso
Il vero valore dell’Üetlihof non risiede quindi solo negli edifici esistenti, che offrono spazio per circa 8’500 posti di lavoro e una superficie complessiva di uffici di circa 100’000 metri quadrati. È fondamentale che per un successivo utilizzo residenziale non sia necessaria alcuna riclassificazione. Già nel 2022 la città di Zurigo aveva definito l’area come il secondo lotto di terreno edificabile residenziale contiguo più grande della città. All’epoca il Consiglio comunale voleva acquisire il complesso, ma il Consiglio comunale ha respinto il credito supplementare richiesto di 1,2 miliardi di franchi.
Il capitale straniero incontra dei limiti
Ciò restringe la cerchia degli acquirenti per la vendita in corso. Secondo la Lex Koller vigente, le persone residenti all’estero possono acquistare immobili commerciali. Chi volesse però sviluppare in seguito l’Üetlihof come complesso residenziale, avrebbe bisogno di una struttura proprietaria a controllo svizzero oppure dovrebbe rivendere l’immobile prima di procedere a una destinazione d’uso diversa. La politica genera ulteriore pressione. Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha avviato la consultazione per un inasprimento della Lex Koller. In futuro, le persone residenti all’estero saranno soggette a restrizioni ancora più severe nell’acquisto di immobili commerciali a fini di investimento.
Sarà interessante vedere cosa accadrà dopo il campus di uffici
Per il settore immobiliare, il caso è quindi doppiamente rilevante. Nel breve termine si tratta di una transazione da miliardi con flussi di cassa garantiti. Nel lungo termine, la questione è chi riuscirà ad assicurarsi a Zurigo una delle rare grandi aree residenziali. Già nel 2022 il potenziale di un nuovo complesso edilizio era stato stimato tra i 700 e i 1’000 appartamenti. Rimane ipotizzabile anche una soluzione mista, poiché l’edificio più recente, risalente al 2012, è in buone condizioni e una demolizione totale comporterebbe un notevole spreco di energia grigia.
