Le fonds souverain norvégien est propriétaire de l’Üetlihof depuis 2012, date à laquelle il a racheté ce complexe de bureaux au Credit Suisse pour 1 milliard de francs et l’a loué à la banque. Le site s’étend sur un peu plus de 55 000 mètres carrés et se trouve dans une zone résidentielle de cinq étages. C’est précisément ce statut en matière d’urbanisme qui fait de cet emplacement bien plus qu’un simple investissement immobilier pour un nouveau propriétaire.
L’UBS reste pour l’instant le principal gage de stabilité. Le bail court jusqu’en 2037 et, selon les informations disponibles, peut être prolongé de 15 ans au maximum. Dès 2022, le bien immobilier a généré un loyer annuel d’environ 45 millions de francs, entièrement indexé sur l’inflation. Dans le même temps, des surfaces libres réapparaissent sur le marché. Sur Homegate, plusieurs espaces de bureaux totalisant plus de 14 000 mètres carrés sont proposés sur ce site, dont une annonce portant sur 6 194 mètres carrés à l’adresse Uetlibergstrasse 231.
Une zone résidentielle plutôt qu’un risque de changement d’affectation
La valeur réelle de l’Üetlihof ne réside donc pas uniquement dans les bâtiments existants, qui peuvent accueillir environ 8 500 postes de travail et offrent au total quelque 100 000 mètres carrés de surfaces de bureaux. Ce qui est déterminant, c’est qu’aucun changement de zonage ne serait nécessaire pour une utilisation future à des fins résidentielles. La ville de Zurich avait déjà qualifié ce site, en 2022, de deuxième plus grande parcelle de terrain à bâtir résidentiel d’un seul tenant de la ville. À l’époque, le conseil municipal souhaitait acquérir le complexe, mais le conseil communal avait rejeté le crédit supplémentaire demandé de 1,2 milliard de francs.
Le capital étranger se heurte à des limites
Cela restreint le cercle des acheteurs pour la vente en cours. En vertu de la Lex Koller en vigueur, les personnes résidant à l’étranger sont certes autorisées à acquérir des immeubles commerciaux. Cependant, quiconque souhaite développer ultérieurement l’Üetlihof en complexe résidentiel doit disposer d’une structure de propriété sous contrôle suisse ou serait contraint de revendre le bien avant tout changement d’affectation. Le monde politique exerce une pression supplémentaire. Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert la consultation relative à un durcissement de la Lex Koller. À l’avenir, les personnes résidant à l’étranger devraient être soumises à des restrictions encore plus strictes lors de l’acquisition d’immeubles commerciaux à des fins d’investissement.
La période qui suivra la réalisation du campus de bureaux
Pour le secteur immobilier, cette affaire revêt donc une double importance. À court terme, il s’agit d’une transaction se chiffrant en milliards, avec des flux de trésorerie garantis. À long terme, la question est de savoir qui pourra s’assurer l’un des rares grands sites résidentiels de Zurich. Dès 2022, le potentiel d’un nouveau projet immobilier avait été estimé entre 700 et 1 000 appartements. Une solution mixte reste également envisageable, car le bâtiment récent datant de 2012 est en bon état et une démolition totale détruirait une quantité considérable d’énergie grise.
