Der Verschiebungseffekt ist nicht nur ein Stadtphänomen, sondern das Resultat einer klaren Angebotslücke. Zwischen 2021 und 2025 wuchs die Schweizer Bevölkerung laut UBS um nahezu 460’000 Personen, was rund 240’000 zusätzlichen Haushalten entspricht. Im gleichen Zeitraum entstanden aber nur rund 220’000 Wohneinheiten.
Besonders deutlich wird das im Raum Zürich. Die Stadt verzeichnete zwischen 2021 und 2025 zwar eine Nettozuwanderung aus dem Ausland von fast 38’000 Personen, verlor im Austausch mit anderen Gemeinden innerhalb der Schweiz per Saldo jedoch rund 21’500 Personen. Damit verschiebt sich der Nachfragedruck aus dem Zentrum weiter in angrenzende und teils entferntere Wohnlagen.
Knappheit wandert nach aussen
Von dieser Verlagerung profitierten in den vergangenen fünf Jahren vor allem Kantone an den Rändern der grossen Zentren. UBS nennt Schaffhausen, Wallis, Freiburg, Aargau und Thurgau als Kantone mit besonders starkem Bevölkerungswachstum von durchschnittlich 1,4 bis 1,6 Prozent pro Jahr. Diese Regionen gewannen nicht nur Menschen aus dem Ausland, sondern auch Haushalte aus anderen Kantonen hinzu.
Die Entwicklung passt zur anhaltend angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt. Das Bundesamt für Wohnungswesen bezeichnete die Situation im September 2026 als weiter verschärft, besonders im Grossraum Zürich, in der Zentralschweiz und in mehreren Bergregionen. Auch die Leerwohnungsziffer im Kanton Zürich blieb 2026 mit 0,52 Prozent auf sehr tiefem Niveau.
Etwas Entlastung, aber kein Preisrutsch
Für 2026 erwartet UBS nur noch ein Bevölkerungswachstum von 0,7 Prozent nach gut 0,8 Prozent im Vorjahr. Das kann den Markt etwas stabilisieren, zumal sich der Wohnungsbau leicht belebt. Für 2027 rechnet die Bank dennoch nicht mit einem weiteren Rückgang der Leerwohnungsziffer, und die Mieten dürften vorerst weiter steigen.
Langfristig könnte sich der Effekt erneut drehen. Wenn das Nachfragewachstum weiter nachlässt, gewinnt die Lagequalität wieder stärker an Gewicht. Gerade schlecht erschlossene ländliche Regionen müssten dann damit rechnen, dass Mieterträge und Marktwerte unter Druck geraten.
