Die heutigen Regeln zur Mietzinsgestaltung gelten als komplex und teilweise schwer nachvollziehbar. Deshalb hat der Bundesrat im September beschlossen, der Mietpreis-Initiative einen indirekten Gegenvorschlag gegenüberzustellen. Dieser soll den Schutz vor missbräuchlichen Mieten vereinfachen und gleichzeitig Investitionen in den Wohnungsbau ermöglichen.
Kern der Überlegungen ist ein neues Modell, bei dem Anfangsmieten anhand statistischer Vergleichswerte bestimmt werden. Während laufender Mietverhältnisse könnten Mietzinse an die Teuerung gekoppelt werden. Damit würde die bisherige Bindung an den hypothekarischen Referenzzinssatz zumindest teilweise ersetzt.
Für Eigentümer und Immobilieninvestoren wäre dies ein weitreichender Systemwechsel. Die Berechnung künftiger Mieterträge, Immobilienbewertungen und die Wirtschaftlichkeit von Sanierungen könnten sich verändern.
Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) steht einer Modernisierung grundsätzlich offen gegenüber. Er fordert jedoch marktnahe Vergleichsmieten, eine vollständige Indexierung und ausreichenden Schutz für Investitionen in Neubauten und Erneuerungen. Kritisch beurteilt er zusätzliche Eingriffe wie Sperrfristen für Mietzinserhöhungen nach Eigentümerwechseln.
Deutlicher Widerstand kommt vom Mieterinnen- und Mieterverband. Dieser befürchtet, dass statistische Vergleichsmieten zu einer schrittweisen Erhöhung des Mietzinsniveaus führen könnten. Mitte Oktober übergab der Verband einen Appell mit mehr als 100’000 Unterschriften gegen den geplanten Gegenvorschlag.
Für die Immobilienbranche steht viel auf dem Spiel. Ein neues Mietzinsmodell könnte die langfristige Ertragsplanung vereinfachen, gleichzeitig aber neue Unsicherheiten während der Umstellung schaffen. Entscheidend werden die Berechnung der Vergleichsmieten, die Behandlung bestehender Mietverhältnisse und die Regeln für wertvermehrende Investitionen sein.
Noch handelt es sich um politische Vorschläge. Der Bundesrat plant die Vernehmlassung für das erste Halbjahr 2027. Bis dahin gelten die bestehenden Mietzinsregeln unverändert.
Die Diskussion dürfte zu einem der wichtigsten immobilienpolitischen Themen der kommenden Jahre werden. Im Zentrum steht die Frage, wie sich Mieterschutz, Investitionssicherheit und die Schaffung zusätzlichen Wohnraums miteinander vereinbaren lassen.
