L’effetto di spostamento non è solo un fenomeno urbano, ma il risultato di una chiara carenza di offerta. Secondo l’UBS, tra il 2021 e il 2025 la popolazione svizzera è cresciuta di quasi 460’000 persone, il che corrisponde a circa 240’000 nuclei familiari in più. Nello stesso periodo, tuttavia, sono state realizzate solo circa 220’000 unità abitative.
Ciò risulta particolarmente evidente nell’area di Zurigo. Tra il 2021 e il 2025 la città ha registrato un afflusso netto dall’estero di quasi 38’000 persone, ma ha perso, in termini netti, circa 21’500 persone a causa dei trasferimenti verso altri comuni all’interno della Svizzera. Di conseguenza, la pressione della domanda si sposta ulteriormente dal centro verso zone residenziali limitrofe e, in parte, più distanti.
La carenza si sposta verso l’esterno
Negli ultimi cinque anni, a beneficiare di questo spostamento sono stati soprattutto i cantoni situati ai margini dei grandi centri. UBS indica Sciaffusa, Vallese, Friburgo, Argovia e Turgovia come cantoni con una crescita demografica particolarmente forte, compresa in media tra l’1,4 e l’1,6 per cento all’anno. Queste regioni non solo hanno attirato persone dall’estero, ma anche nuclei familiari provenienti da altri cantoni.
Questo andamento è in linea con la situazione di tensione persistente sul mercato immobiliare. A settembre 2026 l’Ufficio federale per l’edilizia abitativa ha definito la situazione ulteriormente aggravata, in particolare nell’area metropolitana di Zurigo, nella Svizzera centrale e in diverse regioni montane. Anche il tasso di sfitto nel Cantone di Zurigo è rimasto nel 2026 a un livello molto basso, pari allo 0,52%.
Un leggero sollievo, ma nessun calo dei prezzi
Per il 2026, UBS prevede una crescita demografica solo dello 0,7%, rispetto a poco più dello 0,8% dell’anno precedente. Ciò potrebbe stabilizzare leggermente il mercato, soprattutto alla luce della leggera ripresa dell’edilizia residenziale. Per il 2027, tuttavia, la banca non prevede un ulteriore calo del tasso di sfitto e gli affitti dovrebbero continuare ad aumentare, almeno per il momento.
A lungo termine, la situazione potrebbe ribaltarsi nuovamente. Se la crescita della domanda dovesse continuare a rallentare, la qualità della posizione tornerà ad assumere maggiore importanza. Proprio le regioni rurali scarsamente servite dovrebbero allora aspettarsi che i ricavi da locazione e i valori di mercato subiscano pressioni.
