Cet effet de déplacement n’est pas seulement un phénomène urbain, mais le résultat d’un déficit d’offre manifeste. Selon l’UBS, entre 2021 et 2025, la population suisse a augmenté de près de 460 000 personnes, ce qui correspond à environ 240 000 ménages supplémentaires. Or, au cours de la même période, seuls environ 220 000 logements ont été construits.
Ce phénomène est particulièrement marqué dans la région de Zurich. Entre 2021 et 2025, la ville a certes enregistré un solde migratoire positif de près de 38 000 personnes en provenance de l’étranger, mais elle a perdu, au total, environ 21 500 habitants au profit d’autres communes suisses. La pression de la demande continue ainsi de se déplacer du centre vers des zones résidentielles voisines et parfois plus éloignées.
La pénurie se déplace vers la périphérie
Au cours des cinq dernières années, ce sont surtout les cantons situés à la périphérie des grands centres qui ont profité de ce déplacement. UBS cite Schaffhouse, le Valais, Fribourg, Argovie et Thurgovie comme des cantons affichant une croissance démographique particulièrement forte, comprise en moyenne entre 1,4 et 1,6 % par an. Ces régions ont non seulement attiré des personnes venues de l’étranger, mais aussi des ménages provenant d’autres cantons.
Cette évolution s’inscrit dans le contexte d’une situation toujours tendue sur le marché du logement. En septembre 2026, l’Office fédéral du logement a qualifié la situation de « toujours plus grave », notamment dans l’agglomération de Zurich, en Suisse centrale et dans plusieurs régions de montagne. Le taux de logements vacants dans le canton de Zurich est également resté à un niveau très bas en 2026, à 0,52 %.
Un léger soulagement, mais pas de chute des prix
Pour 2026, UBS ne prévoit plus qu’une croissance démographique de 0,7 %, contre un peu plus de 0,8 % l’année précédente. Cela pourrait stabiliser quelque peu le marché, d’autant plus que la construction de logements connaît une légère reprise. Pour 2027, la banque ne prévoit toutefois pas de nouvelle baisse du taux de logements vacants, et les loyers devraient continuer à augmenter pour l’instant.
À long terme, la tendance pourrait s’inverser à nouveau. Si la croissance de la demande continue de ralentir, la qualité de l’emplacement reprendra davantage d’importance. Les régions rurales mal desservies, en particulier, devraient alors s’attendre à ce que les revenus locatifs et les valeurs de marché subissent des pressions.
