Wenn Zuwanderung Vermögen explodieren lässt
Die Schweiz ist mit Vollgas zur Neun‑Millionen‑Gesellschaft geworden. Wer in dieser Zeit am richtigen Ort Wohneigentum kaufte, sitzt heute auf einem Vermögenseffekt historischen Ausmasses. Immobilienpreise und Bodenwerte haben sich in vielen Zentren vervielfacht, während Löhne nur moderat zulegten.
Seit der Einführung der Personenfreizügigkeit mit der EU wächst die Bevölkerung so stark wie in kaum einem anderen europäischen Land. Neue Arbeitskräfte strömen in die wirtschaftsstarken Zentren, Firmen bauen ihre Standorte aus, der Bedarf an Wohnraum steigt Jahr für Jahr. In Regionen wie Zug oder Zürich treffen diese Zusatzzuzüge auf knappen Boden und begrenztes Bauland. Die Folge sind steigende Mieten und Verkaufspreise, zuerst in den Toplagen, dann in der Fläche.
Der Hebeleffekt auf das Eigenkapital
Wer Anfang der 2000er eine Eigentumswohnung in einer Boomregion erwarb, finanzierte einen grossen Teil über Hypotheken. Schon eine Verdreifachung des Verkehrswerts reicht, um das eingesetzte Eigenkapital zu verzehnfachen. Denn die Schulden bleiben relativ konstant, während der Marktwert nach obenzieht. Genau das ist in vielen Gemeinden entlang des Zürcher Sees, im Raum Zug oder in beliebten Agglomerationen passiert. Aus sechsstelligen Eigenmitteln wurden Millionensummen auf dem Papier.
Vermögensbilanz der Schweiz
Gemäss SNB liegt der Marktwert der von privaten Haushalten gehaltenen Immobilien inzwischen bei knapp 3’000 Milliarden Franken. Das entspricht fast der Hälfte des gesamten Privatvermögens. Zusammen mit Finanzanlagen und Pensionskassenguthaben summiert sich das Reinvermögen der Haushalte auf mehr als 5’000 Milliarden Franken. In den letzten 25 Jahren hat sich dieser Wert ungefähr verdoppelt, getrieben vor allem von steigenden Liegenschaftspreisen und tieferen Zinsen.
Gewinner, Verlierer und der Wohnraummangel
Volkswirtschaftlich verstärkt der Boom die Bilanzqualität der Schweiz, systemische Risiken bleiben dank sinkender Belehnungsquoten eher gedämpft. Für viele junge Haushalte kippt das Bild jedoch. In den Städten frisst die Miete einen wachsenden Teil des Einkommens, während die Einstiegsschwelle ins Eigentum immer höher liegt. Ohne Erbschaft oder Schenkung wird der Weg zur eigenen Wohnung zur Ausnahme. Raumplanerisch verschärfen Einsprachen, Auflagen und langwierige Verfahren den Mangel, weil aufwendig geplante Projekte zu spät oder gar nicht realisiert werden.
Die stille Beteiligung über die zweite Säule
Ganz leer gehen Mieter trotzdem nicht aus. Pensionskassen halten einen beträchtlichen Teil ihrer Vermögen direkt oder indirekt in Schweizer Immobilien, oft in denselben Zentren, in denen die Preise explodierten. Über die zweite Säule sind damit fast alle Erwerbstätigen indirekt am Aufwertungsboom beteiligt. Höhere Immobilienerträge stützen langfristig die Finanzierungsbasis der Kassen und damit die Rentenversprechen. Der direkte Vermögenssprung bleibt aber den Eigentümern vorbehalten, die früh und richtig positioniert waren.