Quando l’immigrazione fa esplodere la ricchezza

La Svizzera è diventata una società di nove milioni di persone a pieno regime. Coloro che hanno acquistato immobili residenziali nel posto giusto in questo periodo sono ora seduti su un effetto ricchezza di proporzioni storiche. I prezzi degli immobili e i valori dei terreni si sono moltiplicati in molti centri, mentre i salari sono aumentati solo moderatamente.

Da quando è stata introdotta la libera circolazione delle persone nell’UE, la popolazione è cresciuta più rapidamente che in quasi tutti gli altri Paesi europei. I nuovi lavoratori si riversano nei centri economicamente forti, le aziende espandono le loro sedi e la domanda di spazi abitativi aumenta di anno in anno. In regioni come Zugo o Zurigo, questo ulteriore afflusso si scontra con la scarsità di terreni e con la limitatezza delle aree edificabili. Il risultato è un aumento degli affitti e dei prezzi di vendita, dapprima nelle zone di pregio e poi nei centri urbani.

L’effetto leva sul capitale proprio
Chiunque abbia acquistato un condominio in una regione in forte espansione nei primi anni 2000 ha finanziato gran parte del suo acquisto con un mutuo. Anche solo una triplicazione del valore di mercato è sufficiente a decuplicare il capitale investito. Questo perché il debito rimane relativamente costante mentre il valore di mercato aumenta. Questo è esattamente ciò che è accaduto in molti comuni lungo il lago di Zurigo, nell’area di Zugo o in centri urbani popolari. Il patrimonio netto a sei cifre si è trasformato in milioni sulla carta.

Il bilancio della Svizzera
Secondo la BNS, il valore di mercato degli immobili detenuti dalle famiglie ammonta oggi a poco meno di 3.000 miliardi di franchi. Ciò corrisponde a quasi la metà del patrimonio privato totale. Insieme agli investimenti finanziari e agli attivi dei fondi pensione, la ricchezza netta delle famiglie ammonta a oltre 5.000 miliardi di franchi. Negli ultimi 25 anni, questa cifra è circa raddoppiata, grazie soprattutto all’aumento dei prezzi degli immobili e alla riduzione dei tassi di interesse.

Vincitori, perdenti e carenza di alloggi
In termini economici, il boom sta rafforzando la qualità del bilancio svizzero, mentre i rischi sistemici rimangono piuttosto attenuati grazie al calo del rapporto prestiti/valore. Per molte giovani famiglie, tuttavia, il quadro sta cambiando. Nelle città, gli affitti assorbono una quota crescente del reddito, mentre la soglia d’ingresso per la proprietà di una casa diventa sempre più alta. Senza un’eredità o un regalo, la proprietà di una casa sta diventando l’eccezione piuttosto che la regola. In termini di pianificazione territoriale, le obiezioni, le condizioni e le lunghe procedure aggravano la carenza, perché i progetti elaborati vengono realizzati troppo tardi o non vengono realizzati affatto.

Partecipazione silenziosa attraverso il secondo pilastro
Tuttavia, gli inquilini non sono lasciati completamente a mani vuote. I fondi pensione detengono direttamente o indirettamente una parte considerevole del loro patrimonio in immobili svizzeri, spesso negli stessi centri in cui i prezzi sono esplosi. Ciò significa che quasi tutti i lavoratori sono indirettamente coinvolti nel boom immobiliare attraverso il secondo pilastro. A lungo termine, l’aumento dei redditi immobiliari sostiene la base di finanziamento dei fondi e quindi le promesse pensionistiche. Tuttavia, il balzo diretto del patrimonio è riservato ai proprietari che si sono posizionati correttamente in anticipo.