Quand l’immigration fait exploser les fortunes
La Suisse est devenue à toute vitesse une société de neuf millions d'habitants. Ceux qui ont acheté un logement au bon endroit à cette époque sont aujourd'hui assis sur un effet de richesse d'une ampleur historique. Les prix de l'immobilier et la valeur des terrains se sont multipliés dans de nombreux centres, tandis que les salaires n'ont augmenté que modérément.
Depuis l’introduction de la libre circulation des personnes avec l’UE, la population augmente plus que dans tout autre pays européen. De nouveaux travailleurs affluent dans les centres économiques forts, les entreprises agrandissent leurs sites et le besoin en logements augmente d’année en année. Dans des régions comme Zoug ou Zurich, ces arrivées supplémentaires se heurtent à la rareté des sols et à la limitation des terrains à bâtir. Il en résulte une hausse des loyers et des prix de vente, d’abord dans les sites de premier ordre, puis en surface.
L’effet de levier sur les fonds propres
Celui qui, au début des années 2000, a acheté un appartement en propriété dans une région en plein boom a financé une grande partie de son achat par des hypothèques. Il suffit que la valeur vénale triple pour que les fonds propres investis soient multipliés par dix. En effet, les dettes restent relativement constantes, tandis que la valeur marchande s’envole. C’est exactement ce qui s’est passé dans de nombreuses communes le long du lac de Zurich, dans la région de Zoug ou dans des agglomérations populaires. Des fonds propres à six chiffres sont devenus des millions sur le papier.
Bilan patrimonial de la Suisse
Selon la BNS, la valeur de marché des biens immobiliers détenus par les ménages privés s’élève désormais à près de 3’000 milliards de francs. Cela correspond à près de la moitié de la fortune privée totale. Si l’on y ajoute les placements financiers et les avoirs des caisses de pension, la fortune nette des ménages s’élève à plus de 5’000 milliards de francs. Au cours des 25 dernières années, cette valeur a à peu près doublé, sous l’impulsion notamment de la hausse des prix de l’immobilier et de la baisse des taux d’intérêt.
Gagnants, perdants et pénurie de logements
Sur le plan économique, le boom renforce la qualité du bilan de la Suisse, les risques systémiques restent plutôt contenus grâce à la baisse des taux de prêt. Mais pour de nombreux jeunes ménages, la situation se renverse. Dans les villes, le loyer engloutit une part croissante du revenu, tandis que le seuil d’accès à la propriété est de plus en plus élevé. Sans héritage ou donation, l’accès à la propriété devient l’exception. En matière d’aménagement du territoire, les oppositions, les conditions et les longues procédures aggravent la pénurie, car les projets planifiés à grands frais sont réalisés trop tard ou ne le sont pas du tout.
La participation silencieuse via le deuxième pilier
Les locataires ne repartent pas totalement les mains vides. Les caisses de pension détiennent une part considérable de leur fortune directement ou indirectement dans l’immobilier suisse, souvent dans les mêmes centres où les prix ont explosé. Par le biais du deuxième pilier, presque tous les actifs participent ainsi indirectement au boom de la réévaluation. Des revenus immobiliers plus élevés soutiennent à long terme la base de financement des caisses et donc les promesses de rentes. Le saut de fortune direct reste toutefois réservé aux propriétaires qui se sont positionnés tôt et correctement.