Wenn Ökologie zur Rendite wird

Nachhaltiges Bauen gilt oft als teure Kür, nicht als kluge Rechnung. Eine neue Studie am Beispiel des Campus-Parkhauses von Empa und Eawag zeigt das Gegenteil. Wer heute in Flexibilität investiert, spart morgen Millionen. Der Beweis liegt in einem unscheinbaren Holzbau in Dübendorf.

Das preisgekrönte Hybridbau-Parkhaus auf dem Forschungscampus «co-operate» verbindet ökologische Massnahmen wie eine Solaranlage, einen neuartigen Erdwärmespeicher und Zementeinsparungen durch Holz-Beton-Hybridbauweise mit einer fast autofreien Umgebung. Entscheidend ist aber ein Detail, das man dem Gebäude auf den ersten Blick nicht ansieht, es wurde von Anfang an für eine spätere Umnutzung konzipiert. Die Modulbauweise aus demontierbaren Fertigteilen, die lichtdurchflutete Holzfassade und die bürotaugliche Raumhöhe machen eine Umwandlung zu Büro- oder Ladenflächen möglich, ohne das Gebäude abzureissen.

Zwei Szenarien für eine ungewisse Zukunft
Empa und Eawag haben bei der Planung explizit mit einem sinkenden Bedarf an motorisiertem Individualverkehr gerechnet. Im ersten Szenario wird das Parkhaus teilweise zu Büro- oder Geschäftsflächen umgenutzt, im zweiten wird es komplett entbehrlich, weil der Personentransport künftig über öffentlichen Verkehr oder kombinierte Mobilität läuft. Diese Doppelstrategie unterscheidet das Projekt von einem klassischen Parkhaus, das nur für eine einzige Nutzung gebaut wird.

Die Methode hinter der Rechnung
Studienautor Bernhard Kümmerli vom ETH-Institut für Geschichte und Theorie in der Architektur nutzte in Zusammenarbeit mit Wüest Partner die Netto-Barwertanalyse, um Anfangsinvestitionen mit künftigen Transformationskosten zu verrechnen. Diese Methode erlaubt einen direkten Vergleich zwischen der flexiblen Bauweise und einem konventionell gebauten Parkhaus über den gesamten Lebenszyklus hinweg. Laut Kümmerli fehlt eine systematische Berücksichtigung solcher ökonomischer Nachhaltigkeitskriterien in der Architektur bisher weitgehend.

Die Zahlen überzeugen trotz höherer Baukosten
Das Ergebnis ist eindeutig. Trotz um 22 Prozent höheren Baukosten ergibt sich eine künftige Kosteneinsparung von rund 6 Millionen Franken bei einer partiellen Transformation und von rund 12 Millionen Franken bei einer vollständigen Umnutzung. Die höhere Anfangsinvestition rechnet sich damit über die Lebensdauer des Gebäudes um ein Vielfaches.

Ein Modell für die ganze Baubranche
Kevin Olas, Leiter Immobilien an der Empa, sieht in solchen Finanzanalysen einen wichtigen Hebel für die Branche, weil fundierte Aussagen zur ökonomischen Nachhaltigkeit bisher gefehlt hätten. Würde die Netto-Barwertmethode künftig konsequent angewendet, könnte dies laut Olas die Transformation hin zu einer klimaverträglichen Baupraxis deutlich beschleunigen. Das Campus-Parkhaus liefert damit nicht nur einen funktionierenden Bau, sondern auch ein Rechenmodell, das andere Bauherrschaften und Investoren direkt übernehmen könnten.