Von der Waggonfabrik zum Forschungsstandort

Mit der Übernahme der GHZ Gewerbe- und Handelszentrum Schlieren AG Ende 2025 hat Swiss Life Asset Managers einen der bedeutendsten Life-Science-Standorte der Schweiz ins Portfolio aufgenommen. Der Schritt folgt einer klar definierten Investitionsstrategie und ist zugleich Bekenntnis zu einem Standort mit ausgeprägter Entwicklungstiefe.

Wer Schlieren mit dem Zug passiert, nimmt das Wagi-Areal kaum bewusst wahr. Zu selbstverständlich fügt es sich in das städtische Gefüge ein. Dabei liegt hinter den Fassaden einer der dichtesten Life-Science-Cluster in der Schweiz: Auf rund 100‘000 Quadratmetern Mietfläche forschen, entwickeln und produzieren etwa 60 Unternehmen und Institutionen sowie 80 universitäre Forschungsgruppen, die zusammen rund 2‘000 Arbeitsplätze umfassen. Geforscht und produziert wird hier auf dem gesamten Spektrum der modernen Biowissenschaften: von der Antikörpertherapie über regenerative Medizin bis hin zu diagnostischen Verfahren. Mindestens ein Wirkstoff, der auf dem Areal entwickelt wurde, hat Blockbuster-Status erreicht – ein Masstab, der im Pharmabereich einem Jahresumsatz von mehr als einer Milliarde US-Dollar entspricht.

Strategische Einbettung: Die 4L-Strategie
Mit dieser Akquisition stärkt Swiss Life Asset Managers ihren strategischen Fokus auf die sogenannten «4L»: Living, Logistics, Light Industrial und Life Science & Tech. Letzteres stellt innerhalb der 4L-Strategie das jüngste Segment dar und profitieren am stärksten von strukturellem Rückenwind.

Treiber dieser Entwicklung sind unter anderem demographische und angebotsseitige Faktoren: Die alternde Bevölkerung in den OECD-Ländern führt – weitgehend unabhängig vom Zinsniveau – zu steigenden Gesundheitskosten. Gleichzeitig sind hochspezialisierte Labor- und GMP-konforme Produktionsflächen in der Schweiz knapp und nur begrenzt skalierbar; Forschung und Entwicklung erfordern spezifische Infrastruktur und lassen sich nicht in beliebigen Gewerbeimmobilien abbilden.

Der Anlagehorizont von Swiss Life Asset Managers ist – geprägt durch die langjährigen Leistungsversprechen in ihrem Versicherungsgeschäft – konsequent langfristig ausgerichtet. Diese Perspektive bildet eine zentrale Voraussetzung für Investitionen in Life-Science-Immobilien, deren Wertschöpfungspotenzial sich typischerweise erst über einen längeren Zeitraum entfaltet.

Hinzu kommt die ausgeprägte Netzwerkdynamik von Life-Science-Clustern, welche die Investition strategisch begünstigt: wer einmal in einem funktionierenden Cluster sitzt, bleibt, wodurch Mietverhältnisse tendenziell stabiler sind als in vielen anderen Immobiliensegmenten – vorausgesetzt, der jeweilige Cluster ist wettbewerbsfähig.

Ein Standort, der kein Zufall ist
Schlieren ist das Zentrum der Entwicklung im Life-Science-Bereich. Mit dem Bio-Technopark Schlieren-Zürich beherbergt das Wagi-Areal seit 2003 eine etablierte Inkubations- und Netzwerkplattform. Roche betreibt auf dem Areal ihr Innovation Center Zurich, das aus dem ETH-Spin-off Glycart hervorgegangen ist. Über 40 Spin-offs der Zürcher Hochschulen haben sich auf dem Areal niedergelassen. Industriekonzerne haben im Rahmen von Lizenz-Kooperationen bislang geschätzte 10 Milliarden Franken in diese Unternehmen investiert. Diese Forschungsdichte wird global nur von der Region Boston übertroffen.

Kontinuität als Prinzip
Ein wesentliches Element der Akquisition des Wagi-Areals ist die operative Kontinuität. Walter Krummenacher führt das Unternehmen mit seinem Team weiter, der Standort Schlieren bleibt erhalten. Life-Science-Immobilien sind keine Standardflächen – die Anforderungen an Lüftung, Reinraum, Sicherheitsstufen, Gefahrenstoffe und Stromlast unterscheiden sich fundamental von einem gewöhnlichen Bürogebäude. Diese Kompetenz hat das GHZ-Team in vier Jahrzehnten aufgebaut. Diese wird auf dem Areal erhalten.

Die nächste Etappe
Die Akquisition markiert den Beginn einer aktiven Entwicklungsphase. Die GHZ hat in enger Abstimmung mit der Stadt Schlieren einen Gestaltungsplan erarbeitet, der sich derzeit im Bewilligungsverfahren befindet. Er bildet den planungsrechtlichen Rahmen für die Arealentwicklung über die nächsten rund zwanzig Jahre und sieht vier Bauetappen vor.

Inhaltlich setzt der Plan die Transformation vom Industriestandort zum Labor- und Forschungsstandort fort, die in den 1980er-Jahren begann. Im Aussenraum entstehen begrünte Freiräume, Pocket-Parks und Begegnungszonen, die den Campus-Charakter sichtbar machen sollen. Die Erdgeschossnutzungen werden mehrheitlich öffentlich zugänglich sein; mit Cafés, dem Wagi-Museum und neuen Begegnungszonen öffnet sich das Areal gegenüber dem angrenzenden Quartier. Ergänzend ist die Anbindung an die kantonale Veloschnellroute Baden–Zürich vorgesehen.

Autor: Hardy Rohr, Co-Head Business Development Real Estate Switzerland, Swiss Life Asset Managers