Da fabbrica di vagoni ferroviari a centro di ricerca
Con l’acquisizione della GHZ Gewerbe- und Handelszentrum Schlieren AG alla fine del 2025, Swiss Life Asset Managers ha aggiunto al proprio portafoglio uno dei più importanti poli delle scienze della vita della Svizzera. Questa mossa fa seguito a una strategia di investimento chiaramente definita e rappresenta al contempo un impegno a favore di un polo caratterizzato da un profondo livello di sviluppo.
Chi passa per Schlieren in treno, difficilmente nota l’area Wagi. Si inserisce infatti in modo talmente naturale nel tessuto urbano. Eppure, dietro queste facciate si nasconde uno dei cluster di scienze della vita più densi della Svizzera: su circa 100’000 metri quadrati di superficie affittata, circa 60 aziende e istituzioni, oltre a 80 gruppi di ricerca universitari, svolgono attività di ricerca, sviluppo e produzione, creando complessivamente circa 2’000 posti di lavoro. Qui si svolge attività di ricerca e produzione che copre l’intero spettro delle moderne scienze biologiche: dalla terapia anticorpale alla medicina rigenerativa, fino alle procedure diagnostiche. Almeno un principio attivo sviluppato in questo polo ha raggiunto lo status di «blockbuster» – un parametro che nel settore farmaceutico corrisponde a un fatturato annuo superiore a un miliardo di dollari USA.
Inserimento strategico: la strategia 4L
Con questa acquisizione, Swiss Life Asset Managers rafforza la propria attenzione strategica sui cosiddetti «4L»: Living, Logistics, Light Industrial e Life Science & Tech. Quest’ultimo rappresenta il segmento più recente all’interno della strategia 4L e beneficia maggiormente del vento favorevole strutturale.
I fattori che guidano questo sviluppo sono, tra gli altri, di natura demografica e legati all’offerta: l’invecchiamento della popolazione nei paesi dell’OCSE comporta – in larga misura indipendentemente dal livello dei tassi d’interesse – un aumento dei costi sanitari. Allo stesso tempo, in Svizzera gli spazi per laboratori altamente specializzati e per la produzione conforme alle norme GMP sono scarsi e scalabili solo in misura limitata; la ricerca e lo sviluppo richiedono infrastrutture specifiche e non possono essere realizzati in qualsiasi immobile commerciale.
L’orizzonte di investimento di Swiss Life Asset Managers – caratterizzato dalle promesse di rendimento a lungo termine nel proprio settore assicurativo – è coerentemente orientato al lungo periodo. Questa prospettiva costituisce un presupposto fondamentale per gli investimenti nel settore immobiliare delle scienze della vita, il cui potenziale di creazione di valore si manifesta tipicamente solo nel corso di un periodo di tempo prolungato.
A ciò si aggiunge la spiccata dinamica di rete dei cluster delle scienze della vita, che favorisce strategicamente l’investimento: chi si insedia in un cluster ben funzionante vi rimane, per cui i contratti di locazione tendono ad essere più stabili rispetto a molti altri segmenti immobiliari – a condizione che il cluster in questione sia competitivo.
Una sede che non è frutto del caso
Schlieren è il centro dello sviluppo nel settore delle scienze della vita. Con il Bio-Technopark Schlieren-Zurigo, l’area Wagi ospita dal 2003 una consolidata piattaforma di incubazione e networking. Roche gestisce nell’area il proprio Innovation Center Zurich, nato dallo spin-off dell’ETH Glycart. Oltre 40 spin-off delle università di Zurigo si sono insediate nell’area. Nell’ambito di collaborazioni di licenza, i gruppi industriali hanno investito finora in queste aziende una cifra stimata in 10 miliardi di franchi. A livello globale, solo la regione di Boston supera questa densità di ricerca.
La continuità come principio
Un elemento essenziale dell’acquisizione dell’area Wagi è la continuità operativa. Walter Krummenacher continuerà a guidare l’azienda insieme al suo team e la sede di Schlieren rimarrà inalterata. Gli immobili destinati alle scienze della vita non sono spazi standard: i requisiti in materia di ventilazione, camere bianche, livelli di sicurezza, sostanze pericolose e carico elettrico differiscono radicalmente da quelli di un normale edificio adibito a uffici. Il team GHZ ha sviluppato questa competenza nel corso di quattro decenni, che verrà mantenuta nell’area.
La prossima fase
L’acquisizione segna l’inizio di una fase di sviluppo attiva. GHZ ha elaborato, in stretta collaborazione con la città di Schlieren, un piano di progettazione che è attualmente in fase di approvazione. Esso costituisce il quadro normativo urbanistico per lo sviluppo dell’area nei prossimi vent’anni circa e prevede quattro fasi di costruzione.
Dal punto di vista dei contenuti, il piano prosegue la trasformazione da sito industriale a polo di laboratori e ricerca, iniziata negli anni ’80. Negli spazi esterni sorgeranno aree verdi, pocket park e zone di incontro, che mirano a rendere visibile il carattere di campus dell’area. Gli spazi al piano terra saranno per lo più accessibili al pubblico; con caffetterie, il Museo Wagi e nuove zone di incontro, l’area si aprirà al quartiere adiacente. È inoltre previsto il collegamento con la pista ciclabile cantonale Baden–Zurigo.
Autore: Hardy Rohr, Co-Head Business Development Real Estate Switzerland, Swiss Life Asset Managers