De l’usine de wagons au pôle de recherche

Avec l'acquisition de GHZ Gewerbe- und Handelszentrum Schlieren AG fin 2025, Swiss Life Asset Managers a intégré à son portefeuille l'un des sites les plus importants de Suisse dans le domaine des sciences de la vie. Cette opération s'inscrit dans le cadre d'une stratégie d'investissement clairement définie et témoigne en même temps d'un engagement en faveur d'un site présentant un fort potentiel de développement.

Quand on traverse Schlieren en train, on remarque à peine le site de Wagi. Il s’intègre en effet de manière si naturelle dans le tissu urbain. Pourtant, derrière ces façades se cache l’un des pôles de sciences de la vie les plus denses de Suisse : sur environ 100 000 mètres carrés de surface locative, quelque 60 entreprises et institutions ainsi que 80 groupes de recherche universitaires mènent des activités de recherche, de développement et de production, représentant au total environ 2 000 emplois. La recherche et la production couvrent ici tout le spectre des sciences de la vie modernes : de la thérapie par anticorps à la médecine régénérative, en passant par les procédures diagnostiques. Au moins un principe actif développé sur ce site a atteint le statut de « blockbuster » – un critère qui, dans le secteur pharmaceutique, correspond à un chiffre d’affaires annuel supérieur à un milliard de dollars américains.

Ancrage stratégique : la stratégie « 4L »
Avec cette acquisition, Swiss Life Asset Managers renforce son orientation stratégique vers les « 4L » : Living, Logistics, Light Industrial et Life Science & Tech. Ce dernier segment est le plus récent au sein de la stratégie 4L et celui qui bénéficie le plus d’une dynamique structurelle favorable.

Cette évolution est notamment portée par des facteurs démographiques et liés à l’offre : le vieillissement de la population dans les pays de l’OCDE entraîne une hausse des coûts de santé, et ce, indépendamment, dans une large mesure, du niveau des taux d’intérêt. Parallèlement, les laboratoires hautement spécialisés et les espaces de production conformes aux normes GMP sont rares en Suisse et leur extensibilité est limitée ; la recherche et le développement nécessitent des infrastructures spécifiques et ne peuvent pas être implantés dans n’importe quel bien immobilier commercial.

L’horizon d’investissement de Swiss Life Asset Managers – marqué par les engagements de performance à long terme pris dans le cadre de ses activités d’assurance – est résolument orienté vers le long terme. Cette perspective constitue une condition préalable essentielle aux investissements dans l’immobilier des sciences de la vie, dont le potentiel de création de valeur ne se concrétise généralement qu’à plus long terme.

À cela s’ajoute la dynamique de réseau très marquée des pôles des sciences de la vie, qui favorise stratégiquement l’investissement : une fois installé dans un pôle performant, on y reste, ce qui rend les baux généralement plus stables que dans de nombreux autres segments immobiliers – à condition que le pôle en question soit compétitif.

Un emplacement qui n’est pas le fruit du hasard
Schlieren est au cœur du développement dans le domaine des sciences de la vie. Avec le Bio-Technopark Schlieren-Zurich, le site Wagi abrite depuis 2003 une plateforme d’incubation et de mise en réseau bien établie. Roche y exploite son Innovation Center Zurich, issu de Glycart, une spin-off de l’ETH. Plus de 40 spin-offs issues des universités zurichoises se sont implantées sur le site. Dans le cadre de coopérations de licence, des groupes industriels ont investi jusqu’à présent environ 10 milliards de francs dans ces entreprises. Au niveau mondial, seule la région de Boston surpasse cette densité de recherche.

La continuité comme principe
La continuité opérationnelle est un élément essentiel de l’acquisition du site Wagi. Walter Krummenacher continuera à diriger l’entreprise avec son équipe, et le site de Schlieren sera maintenu. Les immeubles dédiés aux sciences de la vie ne sont pas des espaces standard : les exigences en matière de ventilation, de salles blanches, de niveaux de sécurité, de substances dangereuses et de charge électrique diffèrent fondamentalement de celles d’un immeuble de bureaux classique. L’équipe de GHZ a acquis cette expertise au cours de quatre décennies. Celle-ci sera préservée sur le site.

La prochaine étape
Cette acquisition marque le début d’une phase de développement active. En étroite collaboration avec la ville de Schlieren, GHZ a élaboré un plan d’aménagement qui fait actuellement l’objet d’une procédure d’autorisation. Ce plan définit le cadre réglementaire pour le développement du site au cours des vingt prochaines années environ et prévoit quatre phases de construction.

Sur le fond, ce plan poursuit la transformation d’un site industriel en un pôle de laboratoires et de recherche, processus entamé dans les années 1980. À l’extérieur, des espaces verts, des « pocket parks » et des zones de rencontre verront le jour, afin de mettre en valeur le caractère de campus du site. Les locaux situés au rez-de-chaussée seront pour la plupart accessibles au public ; avec des cafés, le musée Wagi et de nouveaux espaces de rencontre, le site s’ouvre sur le quartier voisin. En complément, une connexion à la voie cyclable rapide cantonale Baden–Zurich est prévue.

Auteur : Hardy Rohr, co-responsable du développement commercial immobilier pour la Suisse, Swiss Life Asset Managers