Vom Fabrikareal zur Wasserschloss Adresse

Am Limmatspitz in Gebenstorf entsteht aus dem früheren BAG Industrieareal ein neues Quartier mit rund 200 Wohnungen, Gewerbe und Kanalpromenade. Investiert werden bis zu 150 Millionen Franken, ein Grossteil davon Vorsorgegelder aus der zweiten Säule. Während Planer die Transformation zur Wasserschloss Adresse feiern, beschäftigt die Bevölkerung im Vogelsang vor allem eine Frage, wie verkraftet das Quartier den zusätzlichen Verkehr.

Das BAG‑Areal liegt im Gebenstorfer Ortsteil Vogelsang, direkt vor dem Wasserschloss, wo Aare, Reuss und Limmat zusammenfliessen. Das frühere Fabrikareal der Leuchtenfabrik BAG prägte den Standort jahrzehntelang als Gewerbeinsel am Rand der Auenlandschaft. Mit dem Wegzug der Produktion entstand eine innerörtliche Reservefläche an prominenter Lage. Die Umzonung von der Industrie‑ zur Wohn‑ und Gewerbezone sowie der Gestaltungsplan „Wasserschloss³“ sollen diese Reserve nun mobilisieren.

Neues Quartier mit Pensionskassengeldern
Hinter der Entwicklung steht der Immobilienfonds Real Fund One. Er bündelt Gelder von zwölf Pensionskassen, die langfristig stabile Erträge aus Wohn‑ und Dienstleistungsnutzungen suchen. Auf rund 21’000 Quadratmetern sind voraussichtlich 194 Wohnungen geplant, ergänzt durch Gastronomie, Gewerbe und Dienstleistungen. Drei historische Bauten, das Laborgebäude, die Spinnerei und Giesserei, bleiben ebenso erhalten wie der Hochkamin und weitere Elemente der Industriearchitektur. Die Spinnerei wird aufgestockt und durchbrochen, damit die neue Kanalpromenade mitten durch das Gebäude führen kann. Die Investitionssumme liegt zwischen 120 und 150 Millionen Franken, mit der Erwartung, dass das Wasserschloss‑Narrativ die Vermarktung stützt.

Stadtblock am Kanal, Aue vor der Haustür
Städtebaulich setzt das Projekt auf kompakte Baukörper und hofartige Strukturen. Zum Werkkanal hin entsteht eine öffentliche Promenade, die von der Limmatstrasse bis in die Auenlandschaft führt. Die Neubauten rahmen diese Achse und schaffen halböffentliche Höfe für die Bewohnerinnen und Bewohner. Die historische Bausubstanz bildet dabei die identitätsstiftende Kulisse, an die sich die neuen Volumen andocken. So entsteht eine dichte Kante zum Siedlungsraum, während zur Aue bewusst Freiräume und Blickkorridore offen bleiben.

Verkehr als Knackpunkt im Quartier
An der öffentlichen Informationsveranstaltung zeigte sich rasch, welches Thema die Anwohner am stärksten umtreibt. Weniger die Architektur, mehr die Frage, wie das bestehende Strassennetz den Zusatzverkehr aufnehmen kann. Die Tiefgarage mit bis zu 280 Plätzen soll direkt über die Limmatstrasse erschlossen werden, die heute schon als Engpass gilt. Anwohnende schildern Stausituationen am Knoten Vogelsang und Begegnungsprobleme mit Lastwagen Richtung Kiesgrube und Recyclinganlage. Studien kommen zwar zum Schluss, das Netz könne die Mehrbelastung aufnehmen, im Saal lösten solche Aussagen eher Gelächter als Beruhigung aus. Die Gemeinde drängt beim Kanton auf Massnahmen wie Tempo 30 oder Lastwagenbeschränkungen, stösst aber auf enge Spielräume, weil es sich um eine Kantonsstrasse handelt.

Zeitplan mit langer Anlaufphase
Die Mitwirkung zum Gestaltungsplan läuft bis Ende Juni. Anschliessend wertet die Gemeinde die Eingaben aus und überarbeitet den Entwurf. Die öffentliche Auflage wäre frühestens im Frühjahr oder Sommer 2027 möglich, die Rechtskraft Ende 2027. Ein Baustart kommt damit realistisch ab 2028 in Frage. Für bestehende Mieter im Areal bedeutet das mehr Luft als ursprünglich erwartet, individuelle Lösungen sollen gesucht werden. Aus Sicht der Bauherrschaft ist die Planungsphase dagegen bereits lang. Nach fünf Jahren Vorbereitung rückt die Zielgerade näher, doch bis die Pensionskassengelder tatsächlich im Beton arbeiten, bleibt ein beträchtlicher Vorlauf.

Baustein im Spannungsfeld von Verkehr und Vorsorge
Das BAG‑Areal steht damit für mehr als eine Arealüberbauung am Wasser. Es zeigt, wie innenorientierte Siedlungsentwicklung, Pensionskassengelder und Quartierrealität aufeinandertreffen. Auf der einen Seite steht die Chance auf ein identitätsstiftendes Quartier mit industriellem Erbe, neuer Promenade und dichter Nutzung an bestehender Lage. Auf der anderen Seite lasten Verkehrssorgen, Erschliessungsfragen und die Erwartung, dass Vorsorgegelder verantwortungsvoll investiert werden. Ob Wasserschloss³ am Ende als Musterbeispiel für gelungene Transformation gilt oder als Verdichtungsprojekt mit Altlast im Verkehr, entscheidet sich weniger auf den Visualisierungen als im Alltag der Menschen in direkter Umgebung.