Dal sito della fabbrica all’indirizzo del castello con fossato

A Limmatspitz, nel quartiere di Gebenstorf, l’ex area industriale della BAG sta dando vita a un nuovo quartiere con circa 200 appartamenti, spazi commerciali e una passeggiata lungo il canale. L’investimento ammonta a circa 150 milioni di franchi, gran parte dei quali proviene dai fondi previdenziali del secondo pilastro. Mentre i progettisti festeggiano la trasformazione in un indirizzo di pregio, la popolazione del quartiere di Vogelsang si interroga soprattutto su come il quartiere riuscirà a gestire l’aumento del traffico.

L’area BAG si trova nel quartiere Vogelsang di Gebenstorf, proprio di fronte al castello sull’acqua, dove confluiscono i fiumi Aare, Reuss e Limmat. L’ex sito della fabbrica di illuminazione BAG ha caratterizzato per decenni la zona come isola industriale ai margini del paesaggio fluviale. Con il trasferimento della produzione è emersa un’area di riserva all’interno del centro abitato, in una posizione di rilievo. La riclassificazione da zona industriale a zona residenziale e commerciale, nonché il piano di progettazione «Wasserschloss³», mirano ora a mobilitare questa riserva.

Nuovo quartiere con fondi delle casse pensioni
Dietro lo sviluppo c’è il fondo immobiliare Real Fund One. Esso raggruppa i fondi di dodici casse pensioni che cercano rendimenti stabili a lungo termine derivanti da destinazioni d’uso residenziali e di servizi. Su una superficie di circa 21’000 metri quadrati sono previsti 194 appartamenti, integrati da ristoranti, attività commerciali e servizi. Tre edifici storici, l’edificio del laboratorio, la filanda e la fonderia, saranno conservati, così come l’alta ciminiera e altri elementi dell’architettura industriale. La filanda verrà sopraelevata e aperta, in modo che la nuova passeggiata lungo il canale possa attraversare l’edificio. L’investimento è compreso tra 120 e 150 milioni di franchi, con l’aspettativa che la narrativa del castello sull’acqua sostenga la commercializzazione.

Quartiere sul canale, pianura alluvionale a due passi
Dal punto di vista urbanistico, il progetto punta su volumi compatti e strutture simili a cortili. Verso il canale industriale sorgerà una passeggiata pubblica che dalla Limmatstrasse condurrà al paesaggio della pianura alluvionale. I nuovi edifici incorniciano questo asse e creano cortili semipubblici per i residenti. Il patrimonio edilizio storico costituisce lo sfondo identitario a cui si agganciano i nuovi volumi. Si crea così un confine denso verso l’area insediativa, mentre verso la pianura alluvionale rimangono volutamente spazi aperti e corridoi visivi.

Il traffico come punto nevralgico del quartiere
All’evento informativo pubblico è emerso subito quale tema preoccupi maggiormente i residenti. Non tanto l’architettura, quanto piuttosto la questione di come la rete stradale esistente possa assorbire il traffico aggiuntivo. Il parcheggio sotterraneo con un massimo di 280 posti auto dovrebbe essere accessibile direttamente dalla Limmatstrasse, che già oggi è considerata un punto di congestione. I residenti descrivono situazioni di ingorgo all’incrocio di Vogelsang e problemi di incrocio con i camion diretti alla cava di ghiaia e all’impianto di riciclaggio. Sebbene gli studi giungano alla conclusione che la rete possa assorbire il carico aggiuntivo, in sala tali affermazioni hanno suscitato risate piuttosto che rassicurazione. Il Comune sollecita il Cantone ad adottare misure come il limite di velocità a 30 km/h o restrizioni per i camion, ma si scontra con margini di manovra limitati, poiché si tratta di una strada cantonale.

Calendario con una lunga fase di avvio
La consultazione sul piano di sistemazione è aperta fino alla fine di giugno. Successivamente il Comune valuterà le osservazioni e rielaborerà il progetto. La messa a disposizione pubblica sarebbe possibile non prima della primavera o dell’estate del 2027, con entrata in vigore alla fine del 2027. Un inizio dei lavori è quindi realisticamente ipotizzabile a partire dal 2028. Per gli attuali inquilini dell’area ciò significa più tempo di quanto inizialmente previsto; si cercheranno soluzioni individuali. Dal punto di vista della committente, invece, la fase di progettazione è già lunga. Dopo cinque anni di preparativi, il traguardo si avvicina, ma prima che i fondi della cassa pensioni si trasformino effettivamente in cemento, resta ancora un notevole lasso di tempo.

Un tassello nel campo di tensione tra traffico e previdenza
L’area BAG rappresenta quindi più di un semplice progetto edilizio sul lungofiume. Dimostra come lo sviluppo insediativo orientato verso l’interno, i fondi delle casse pensioni e la realtà del quartiere si incontrino. Da un lato c’è l’opportunità di un quartiere identitario con un patrimonio industriale, una nuova passeggiata e un uso intensivo della posizione esistente. Dall’altro lato gravano le preoccupazioni relative al traffico, le questioni di accessibilità e l’aspettativa che i fondi previdenziali vengano investiti in modo responsabile. Se alla fine Wasserschloss³ sarà considerato un esempio modello di trasformazione riuscita o un progetto di densificazione con un retaggio negativo in termini di traffico, dipenderà meno dalle visualizzazioni che dalla vita quotidiana delle persone nelle immediate vicinanze.