Du site de l’usine au château d’eau Adresse

Au Limmatspitz, à Gebenstorf, l'ancien site industriel de BAG est en train de se transformer en un nouveau quartier comprenant environ 200 logements, des commerces et une promenade le long du canal. Les investissements s'élèvent à près de 150 millions de francs, dont une grande partie provient des fonds de prévoyance du deuxième pilier. Alors que les urbanistes se réjouissent de cette transformation en un quartier de prestige au bord de l'eau, la population du Vogelsang se pose surtout une question : comment le quartier va-t-il supporter l'augmentation du trafic ?

Le site BAG est situé dans le quartier de Vogelsang, à Gebenstorf, juste en face du château entouré d’eau, là où l’Aar, la Reuss et la Limmat se rejoignent. L’ancien site de l’usine d’éclairage BAG a marqué le lieu pendant des décennies en tant qu’îlot industriel à la lisière de la plaine alluviale. Le départ de la production a libéré une réserve foncière en centre-ville, dans un emplacement de premier plan. Le changement de zonage, passant d’une zone industrielle à une zone résidentielle et commerciale, ainsi que le plan d’aménagement « Wasserschloss³ » visent désormais à mobiliser cette réserve.

Un nouveau quartier financé par les fonds de caisses de pension
Derrière ce projet se cache le fonds immobilier Real Fund One. Il regroupe les fonds de douze caisses de pension à la recherche de rendements stables à long terme issus d’utilisations résidentielles et de services. Sur environ 21 000 mètres carrés, 194 appartements sont prévus, complétés par des restaurants, des commerces et des services. Trois bâtiments historiques, le laboratoire, la filature et la fonderie, seront conservés, tout comme la haute cheminée et d’autres éléments de l’architecture industrielle. La filature sera surélevée et percée afin que la nouvelle promenade le long du canal puisse traverser le bâtiment. Le montant de l’investissement se situe entre 120 et 150 millions de francs, l’histoire du château d’eau devant soutenir la commercialisation.

Un pâté de maisons au bord du canal, la plaine alluviale à deux pas
Sur le plan urbanistique, le projet mise sur des volumes compacts et des structures de type cour. Du côté du canal de l’usine, une promenade publique sera aménagée, menant de la Limmatstrasse jusqu’au paysage de la plaine alluviale. Les nouveaux bâtiments encadrent cet axe et créent des cours semi-publiques pour les habitants. Le patrimoine bâti historique constitue ici la toile de fond identitaire à laquelle s’accrochent les nouveaux volumes. Il en résulte une lisière dense vers la zone urbaine, tandis que des espaces libres et des perspectives restent délibérément ouverts vers la plaine alluviale.

La circulation, point d’achoppement du quartier
Lors de la réunion d’information publique, le sujet qui préoccupe le plus les riverains est rapidement apparu. Moins l’architecture que la question de savoir comment le réseau routier existant pourra absorber le trafic supplémentaire. Le parking souterrain, d’une capacité maximale de 280 places, doit être accessible directement par la Limmatstrasse, qui est déjà considérée aujourd’hui comme un goulet d’étranglement. Les riverains décrivent des embouteillages au carrefour de Vogelsang et des problèmes de circulation avec les camions en direction de la gravière et du centre de recyclage. Si des études concluent que le réseau pourrait supporter cette charge supplémentaire, ces déclarations ont plutôt suscité des rires que rassuré l’auditoire. La commune fait pression sur le canton pour qu’il prenne des mesures telles que la limitation à 30 km/h ou des restrictions pour les camions, mais se heurte à une marge de manœuvre réduite, car il s’agit d’une route cantonale.

Un calendrier avec une longue phase de démarrage
La consultation sur le plan d’aménagement se déroule jusqu’à fin juin. La commune évaluera ensuite les contributions et révisera le projet. La mise à l’enquête publique pourrait avoir lieu au plus tôt au printemps ou à l’été 2027, l’entrée en vigueur étant prévue pour fin 2027. Le début des travaux pourrait donc raisonnablement être envisagé à partir de 2028. Pour les locataires actuels du site, cela signifie plus de répit que prévu initialement ; des solutions individuelles doivent être recherchées. Du point de vue du maître d’ouvrage, la phase de planification est en revanche déjà longue. Après cinq ans de préparation, la ligne d’arrivée se rapproche, mais il reste un délai considérable avant que les fonds de la caisse de pension ne se concrétisent dans le béton.

Un projet au carrefour des transports et de la prévoyance
Le site BAG représente donc bien plus qu’un simple projet immobilier au bord de l’eau. Il illustre la rencontre entre un développement urbain axé sur le centre-ville, les fonds de caisses de pension et la réalité du quartier. D’un côté, il y a l’opportunité de créer un quartier fort d’une identité propre, avec un patrimoine industriel, une nouvelle promenade et une utilisation dense de l’emplacement existant. D’autre part, pèsent les préoccupations liées au trafic, les questions d’accès et l’attente que les fonds de prévoyance soient investis de manière responsable. Que Wasserschloss³ soit finalement considéré comme un exemple type de transformation réussie ou comme un projet de densification présentant un handicap en matière de circulation dépendra moins des visualisations que du quotidien des personnes vivant à proximité immédiate.