Il mercato immobiliare svizzero si trova di fronte a un conflitto di obiettivi fondamentale: la politica vuole proteggere gli inquilini dal forte aumento dei costi abitativi e, al contempo, garantire la disponibilità di nuovi alloggi. Quanto sia difficile conciliare questi interessi lo dimostra l’attuale studio «Investimenti immobiliari: ogni anno la stessa storia?» dell’Istituto per i servizi finanziari di Zugo (IFZ) dell’Università di Lucerna.
All’indagine hanno partecipato 249 investitori istituzionali, tra cui 134 casse pensioni e fondazioni collettive, nonché fondi immobiliari, prodotti di fondazioni di investimento, assicurazioni e family office.
La regolamentazione come principale fonte di preoccupazione
L’81% degli intervistati considera l’aumento della regolamentazione un rischio per l’attuale ciclo immobiliare. Questo tema si colloca quindi nettamente davanti a uno sviluppo economico più debole, a un calo dell’immigrazione o a un aumento dei tassi d’interesse nel lungo periodo.
Gli investitori valutano in modo particolarmente critico le norme più severe a tutela degli inquilini, le disposizioni in materia di edilizia e di destinazione d’uso, nonché le lunghe procedure di autorizzazione.
A seconda della tipologia di investitore, tra il 65 e il 92 per cento degli intervistati prevede che misure rigorose a tutela degli inquilini potrebbero ridurre l’offerta di alloggi. Inoltre, il 78 per cento dichiara di investire maggiormente in regioni con una legislazione in materia di locazioni più liberale.
Questi risultati descrivono le aspettative e le strategie di investimento degli intervistati. Non dimostrano che ogni norma aggiuntiva a tutela degli inquilini comporti automaticamente una riduzione della costruzione di alloggi.
Le casse pensioni continuano a investire
Nonostante queste preoccupazioni, l’interesse per il settore immobiliare rimane elevato. Le casse pensioni intervistate hanno aumentato la loro quota media di investimenti immobiliari dal 24,3 al 25,1 per cento e intendono continuare a investire in particolare in immobili residenziali svizzeri.
Ne deriva una notevole contraddizione: da un lato è disponibile un capitale considerevole per gli investimenti immobiliari; dall’altro, gli investitori temono che le restrizioni normative rendano più difficile lo sviluppo di nuovi progetti.
Quasi il 70% degli intervistati vede inoltre il rischio che il mercato possa assorbire solo in misura limitata gli elevati volumi di investimento. Ciò potrebbe far aumentare ulteriormente i prezzi degli immobili esistenti, mentre i rendimenti diminuirebbero.
La chiave sta nella creazione di alloggi aggiuntivi
Per il settore immobiliare, la questione centrale non risiede quindi solo nell’entità del capitale disponibile. È fondamentale che gli investimenti portino effettivamente alla creazione di alloggi aggiuntivi, alla costruzione di nuovi edifici in sostituzione di quelli esistenti e al rinnovamento del patrimonio immobiliare.
Dal punto di vista degli inquilini, le misure di tutela svolgono una funzione importante, in particolare nei mercati immobiliari in cui la situazione è tesa. Allo stesso tempo, per i promotori immobiliari e i proprietari devono sussistere condizioni quadro economicamente sostenibili.
Lo studio fornisce quindi un importante contributo all’attuale politica abitativa. Mostra come gli investitori istituzionali potrebbero reagire agli sviluppi normativi e quali fattori legati alla localizzazione influenzano le decisioni di investimento.
La sfida consiste nel coniugare un’efficace tutela degli inquilini con un’attività edilizia sufficiente. Infatti, né il capitale aggiuntivo né le nuove normative, da soli, risolvono la carenza di alloggi.
