Le marché immobilier suisse est confronté à un conflit d’objectifs fondamental : les responsables politiques souhaitent protéger les locataires contre la forte hausse des coûts du logement tout en favorisant la création de nouveaux logements. Une étude récente intitulée « Investissements immobiliers : et chaque année, c’est la même chose ? », réalisée par l’Institut des services financiers de Zoug (IFZ) de la Haute école de Lucerne, montre à quel point il est difficile de concilier ces intérêts.
249 investisseurs institutionnels ont participé à cette enquête, dont 134 caisses de retraite et fondations collectives, ainsi que des fonds immobiliers, des produits de fondations de placement, des compagnies d’assurance et des family offices.
La réglementation, principale source de préoccupation
81 % des personnes interrogées considèrent le renforcement de la réglementation comme un risque pour le cycle immobilier actuel. Ce sujet devance ainsi largement un ralentissement de la croissance économique, une baisse de l’immigration ou une hausse des taux d’intérêt à long terme.
Les investisseurs jugent particulièrement critiques le durcissement des dispositions relatives à la protection des locataires, les réglementations en matière de construction et d’utilisation des biens immobiliers, ainsi que la lenteur des procédures d’autorisation.
Selon le type d’investisseur, 65 à 92 % des personnes interrogées s’attendent à ce que des mesures strictes de protection des locataires puissent réduire l’offre de logements. En outre, 78 % déclarent investir davantage dans des régions où le droit locatif est plus libéral.
Ces résultats décrivent les attentes et les stratégies d’investissement des personnes interrogées. Ils ne prouvent pas que chaque règle supplémentaire de protection des locataires entraîne automatiquement une baisse de la construction de logements.
Les caisses de retraite continuent
Malgré ces inquiétudes, l’intérêt pour l’immobilier reste élevé. Les caisses de retraite interrogées ont augmenté leur part moyenne d’actifs immobiliers de 24,3 % à 25,1 % et souhaitent continuer à investir notamment dans l’immobilier résidentiel suisse.
Il en résulte une contradiction notable : d’une part, des capitaux considérables sont disponibles pour des investissements immobiliers ; d’autre part, les investisseurs craignent que des restrictions réglementaires ne compliquent le développement de nouveaux projets.
Près de 70 % des personnes interrogées voient en outre le risque que le marché ne puisse absorber que de manière limitée ces volumes d’investissement élevés. Cela pourrait entraîner une nouvelle hausse des prix des biens immobiliers existants, tandis que les rendements baisseraient.
La création de logements supplémentaires est déterminante
Pour le secteur immobilier, la question centrale ne réside donc pas uniquement dans le montant des capitaux disponibles. Ce qui est déterminant, c’est de savoir si les investissements se traduisent effectivement par la création de logements supplémentaires, la construction de nouveaux bâtiments en remplacement de l’ancien et la rénovation du parc immobilier existant.
Du point de vue des locataires, les mesures de protection jouent un rôle important, en particulier sur les marchés du logement tendus. Parallèlement, les promoteurs et les propriétaires doivent bénéficier de conditions-cadres économiquement viables.
Cette étude apporte ainsi une contribution importante à la politique du logement actuelle. Elle montre comment les investisseurs institutionnels pourraient réagir aux évolutions réglementaires et quels facteurs liés à la localisation influencent les décisions d’investissement.
Le défi consiste à concilier une protection efficace des locataires avec une activité de construction suffisante. En effet, ni les capitaux supplémentaires ni les nouvelles réglementations ne suffisent à eux seuls à résoudre la pénurie de logements.
