Lex Koller bedroht Agios bei Immobilienfonds

Bern greift den Schweizer Immobilienmarkt an einer empfindlichen Stelle an. Der Bundesrat will Personen im Ausland den Kauf von Fondsanteilen und kotierten Wohnimmobilienaktien verbieten. Das könnte Agios drücken, Gebühren erhöhen und neue Compliance-Kosten in die Vehikel schieben.

Der Vorstoss ist kein Gerücht mehr, sondern seit dem 15. April 2026 in der Vernehmlassung. Der Bundesrat will die Lex Koller verschärfen und Personen im Ausland den Erwerb von regelmässig gehandelten Anteilen an Immobilienfonds, Immobilien-SICAV und kotierten Wohnimmobiliengesellschaften grundsätzlich untersagen. Die Frist für Stellungnahmen lief bis zum 15. Juli 2026.

Für den Kapitalmarkt ist das heikel, weil die Vorlage direkt an der Handelbarkeit dieser Titel ansetzt. Heute können ausländische Anleger über die Börse in Schweizer Immobilienvehikel investieren, ohne unter die bisherigen Schranken der Lex Koller zu fallen. Genau diese Öffnung soll wegfallen. Damit würde ein zusätzlicher administrativer Filter entstehen, den Fondsleitungen und Gesellschaften mit Kontroll- und Compliance-Prozessen absichern müssten.

Kurzer Druck auf Kurse möglich
Am stärksten betroffen wären Wohnimmobilienvehikel, weil die geplante Einschränkung ausdrücklich auf Wohnimmobiliengesellschaften sowie auf regelmässig gehandelte Immobilienfonds und SICAV zielt. Ein abrupter Rückzug ausländischer Käufer ist zwar nicht belegt. Doch schon der Wegfall einer Investorengruppe kann die Nachfrage an der Börse dämpfen. UBS schätzt den Anteil ausländischer Anleger in Schweizer Immobilienfonds im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich. Das spricht eher für begrenzten, aber kurzfristig spürbaren Preisdruck als für einen fundamentalen Marktbruch.

Gebühren könnten mitsteigen
Für Schweizer Anleger liegt das grössere Risiko deshalb nicht zwingend in einer Dauerkrise der Kurse, sondern in höheren Reibungskosten. Wenn Fonds und Immobilien-SICAV den Investorenkreis stärker kontrollieren müssen, steigen Aufwand und Komplexität im Vertrieb und in der laufenden Überwachung. Solche Zusatzkosten landen erfahrungsgemäss nicht im luftleeren Raum, sondern bei den Produkten und damit bei den verbleibenden Anlegern.

Politisch ist noch nichts entschieden
Ob die Verschärfung in dieser Form überhaupt ins Parlament gelangt, ist offen. economiesuisse hat die Vorlage in der Vernehmlassung am 13. Juli 2026 deutlich abgelehnt und den Bundesrat aufgefordert, auf eine Botschaft zu verzichten. Damit bleibt der politische Pfad unsicher. Selbst wenn der Bundesrat an der Vorlage festhält, wären Debatten in National- und Ständerat und anschliessend ein Referendum möglich. Für kotierte Immobilienvehikel ist die Unsicherheit damit schon heute ein Marktteilnehmer.