La loi Lex Koller menace les « agios » des fonds immobiliers
Berne s'attaque à un point sensible du marché immobilier suisse. Le Conseil fédéral souhaite interdire aux personnes résidant à l'étranger d'acheter des parts de fonds et des actions immobilières résidentielles cotées en bourse. Cela pourrait faire baisser les agios, augmenter les frais et imposer de nouveaux coûts de conformité à ces véhicules d'investissement.
Cette initiative n’est plus une rumeur : elle fait l’objet d’une consultation depuis le 15 avril 2026. Le Conseil fédéral souhaite renforcer la Lex Koller et interdire en principe aux personnes résidant à l’étranger d’acquérir des parts régulièrement négociées de fonds immobiliers, de SICAV immobilières et de sociétés immobilières résidentielles cotées. Le délai de prise de position expirait le 15 juillet 2026.
Pour le marché des capitaux, la situation est délicate, car le projet porte directement sur la négociabilité de ces titres. Aujourd’hui, les investisseurs étrangers peuvent investir dans des véhicules immobiliers suisses via la bourse sans être soumis aux restrictions actuelles de la Lex Koller. C’est précisément cette ouverture qui devrait disparaître. Il en résulterait un filtre administratif supplémentaire que les directions de fonds et les sociétés devraient sécuriser par des processus de contrôle et de conformité.
Une brève pression sur les cours est possible
Les véhicules immobiliers résidentiels seraient les plus touchés, car la restriction prévue vise expressément les sociétés immobilières résidentielles ainsi que les fonds immobiliers et les SICAV régulièrement négociés. Il n’y a certes aucune preuve d’un retrait brutal des acheteurs étrangers. Mais la disparition d’un groupe d’investisseurs peut à elle seule freiner la demande en bourse. UBS estime la part des investisseurs étrangers dans les fonds immobiliers suisses entre un pourcentage à un chiffre faible et un pourcentage à un chiffre moyen. Cela laisse plutôt présager une pression sur les prix limitée, mais perceptible à court terme, plutôt qu’un effondrement fondamental du marché.
Les frais pourraient augmenter
Pour les investisseurs suisses, le risque majeur ne réside donc pas nécessairement dans une crise prolongée des cours, mais dans des coûts de transaction plus élevés. Si les fonds et les SICAV immobilières doivent contrôler plus strictement le cercle des investisseurs, cela entraîne une augmentation des charges et de la complexité au niveau de la distribution et de la surveillance continue. L’expérience montre que ces coûts supplémentaires ne tombent pas dans le vide, mais se répercutent sur les produits et, par conséquent, sur les investisseurs restants.
Sur le plan politique, rien n’est encore décidé
Il n’estpas certain que ce durcissement soit soumis au Parlement sous cette forme. Lors de la consultation du 13 juillet 2026, economiesuisse a clairement rejeté le projet et a demandé au Conseil fédéral de renoncer à présenter un message. L’issue politique reste donc incertaine. Même si le Conseil fédéral maintenait le projet, des débats au Conseil national et au Conseil des États, puis un référendum, seraient possibles. Pour les véhicules immobiliers cotés, l’incertitude fait donc déjà partie intégrante du marché.