Die wahre Ursache der Wohnungsnot
Die Wohnungsknappheit in der Schweiz ist real. Die Leerwohnungsziffer liegt bei mageren 1 Prozent, die Mieten sind seit 2002 um 37 Prozent gestiegen. Im laufenden Abstimmungskampf um die 10-Millionen-Initiative zeigt der Finger klar in eine Richtung: die Zuwanderung. Doch wer nur einen Schuldigen sucht, versteht das Problem nicht.
Seit Einführung der Personenfreizügigkeit 2002 ist die Schweizer Wohnbevölkerung um 25 Prozent gewachsen, von 7,3 auf über 9,1 Millionen Menschen. 82 Prozent dieses Wachstums stammt aus der Migration. Forscher der Universität Freiburg haben errechnet, dass eine Nettozuwanderung von 1 Prozent der Bevölkerung die Mieten um 2,2 Prozent und die Eigenheimpreise um bis zu 2,4 Prozent verteuert. Mehr Menschen erhöhen die Nachfrage nach Wohnraum.
Das Angebot ist der Mittäter
Nachfrage verteuert Wohnraum vor allem dort, wo das Angebot nicht mithalten kann. Und die Schweiz ist besonders anfällig. Sie schützt Landschaften, begrenzt Zersiedelung und tut sich schwer mit Verdichtung. Laut einer Raiffeisen-Studie wurden kantonale Baugesetze seit 2005 im Schnitt um 26 Prozent umfangreicher, Verordnungen gar um 32 Prozent. Bauen ist komplizierter und teurer geworden.
Das Rekordjahr 2023 wirkt nach
Nach 2019 schien der Druck kurz nachzulassen, Medien berichteten von Leerständen und «Geistersiedlungen». Doch das Rekordzuwanderungsjahr 2023 mit einem Wanderungssaldo von fast 99’000 Personen kehrte die Lage abrupt um. Der Wohnungsmarkt hat diesen Schub bis heute nicht verdaut. Derzeit werden jährlich rund 38’000 neue Wohnungen gebaut, ein Wert, der bei hoher Zuwanderung klar zu tief ist.
Einkommen und Ansprüche als unterschätzte Faktoren
Es sind nicht nur mehr Menschen, die Druck auf den Markt ausüben. Die Menschen wohnen auch anders. Die Wohnfläche pro Person stieg von 44 auf 46,6 Quadratmeter, die durchschnittliche Haushaltsgrösse sank von 2,24 auf 2,18 Personen. Wer mehr verdient, will mehr Platz, bessere Lage, höheren Standard. Laut Analyst Daniel Sager vom Büro Meta-Sys bewirkt 1 Prozent Einkommenswachstum pro Kopf bereits 0,42 Prozent mehr Mietwachstum.
Was eine Begrenzung bringt und was nicht
Eine Reduktion der Zuwanderung würde den Wohnungsmarkt kurzfristig entlasten. Laut einer Studie des Demografik-Büros läge die Beschäftigung im Baugewerbe bei einer Begrenzung der Bevölkerung bis 2075 um 11,1 Prozent tiefer, das entspricht 33’000 fehlenden Fachkräften. Weniger Zuwanderung bedeutet also nicht automatisch mehr Wohnungen, sondern möglicherweise auch weniger Kapazität, um neue zu bauen. Dazu kämen ein tieferes BIP pro Kopf und höhere Abgaben für Sozialwerke.
Das eigentliche Urteil
Tiefere Mieten nutzen wenig, wenn gleichzeitig die Einkommen sinken, die Krankenkassenprämien steigen und der Staat mehr Steuern braucht. Entscheidend ist, was einem Haushalt nach allen Abzügen übrigbleibt. Die Wohnungsfrage ist also keine einfache Gleichung. Sie ist das Ergebnis von Bevölkerungswachstum, träger Angebotsreaktion, steigenden Ansprüchen und wirtschaftlichen Wechselwirkungen. Wer sie mit einer einzigen Massnahme lösen will, greift zu kurz.