La vera causa della carenza di alloggi

La carenza di alloggi in Svizzera è reale. Il tasso di sfitto è di un misero 1% e gli affitti sono aumentati del 37% dal 2002. Nell'attuale campagna referendaria sull'iniziativa dei 10 milioni, il dito è chiaramente puntato in una direzione: l'immigrazione. Ma chi cerca solo qualcuno da incolpare non capisce il problema.

Dall’introduzione della libera circolazione delle persone nel 2002, la popolazione residente in Svizzera è cresciuta del 25%, passando da 7,3 a oltre 9,1 milioni di persone. l’82% di questa crescita è dovuta all’immigrazione. I ricercatori dell’Università di Friburgo hanno calcolato che un’immigrazione netta dell’1% della popolazione aumenta gli affitti del 2,2% e i prezzi delle case fino al 2,4%. Più persone aumentano la domanda di alloggi.

L’offerta è complice
La domanda rende gli alloggi più costosi, soprattutto nei luoghi in cui l’offerta non riesce a tenere il passo. La Svizzera è particolarmente vulnerabile. La Svizzera è particolarmente vulnerabile: protegge i paesaggi, limita l’espansione urbana e ha difficoltà con la densificazione. Secondo uno studio di Raiffeisen, dal 2005 le leggi edilizie cantonali sono diventate in media più estese del 26%, mentre le ordinanze sono addirittura aumentate del 32%. Costruire è diventato più complicato e più costoso.

L’anno record 2023 ha un impatto
Dopo il 2019, la pressione è sembrata allentarsi brevemente, con i media che hanno parlato di immobili sfitti e “immobili fantasma”. Tuttavia, l’anno record dell’immigrazione nel 2023, con una migrazione netta di quasi 99.000 persone, ha bruscamente ribaltato la situazione. Il mercato immobiliare non ha ancora digerito questa impennata. Attualmente vengono costruiti circa 38.000 nuovi appartamenti all’anno, una cifra chiaramente troppo bassa visto l’alto livello di immigrazione.

Il reddito e le esigenze sono fattori sottovalutati
Non è solo l’aumento delle persone a mettere sotto pressione il mercato. Le persone vivono anche in modo diverso. Lo spazio abitativo per persona è passato da 44 a 46,6 metri quadrati, mentre la dimensione media delle famiglie è scesa da 2,24 a 2,18 persone. Le persone che guadagnano di più vogliono più spazio, posizioni migliori e standard più elevati. Secondo l’analista Daniel Sager di Meta-Sys, l’aumento del reddito pro capite dell’1% si traduce già in una crescita degli affitti dello 0,42%.

Vantaggi e svantaggi di un tetto
Una riduzione dell’immigrazione allevierebbe il mercato immobiliare nel breve periodo. Secondo uno studio dell’Ufficio demografico, l’occupazione nel settore delle costruzioni diminuirebbe dell’11,1% entro il 2075 in caso di un tetto massimo di popolazione, il che corrisponde a una carenza di 33.000 lavoratori qualificati. Meno immigrazione non significa quindi automaticamente più case, ma forse anche meno capacità di costruirne di nuove. Inoltre, il PIL pro capite sarebbe più basso e i contributi sociali più alti.

Il giudizio effettivo
Gli affitti più bassi sono poco utili se i redditi diminuiscono, i premi dell’assicurazione sanitaria aumentano e lo Stato ha bisogno di più tasse allo stesso tempo. Il fattore decisivo è ciò che rimane a una famiglia dopo tutte le detrazioni. La questione abitativa non è quindi una semplice equazione. È il risultato della crescita demografica, di una risposta fiacca dell’offerta, dell’aumento della domanda e delle interazioni economiche. Chiunque voglia risolverlo con un’unica misura non riesce a farlo.