La véritable cause de la crise du logement
La pénurie de logements en Suisse est réelle. Le taux de logements vacants est d'un maigre pour cent, les loyers ont augmenté de 37 pour cent depuis 2002. Dans la campagne de votation actuelle sur l'initiative des 10 millions, le doigt est clairement pointé dans une direction : l'immigration. Mais ceux qui ne cherchent qu'un seul coupable ne comprennent pas le problème.
Depuis l’introduction de la libre circulation des personnes en 2002, la population résidente suisse a augmenté de 25 pour cent, passant de 7,3 à plus de 9,1 millions de personnes. 82 pour cent de cette croissance provient de la migration. Des chercheurs de l’université de Fribourg ont calculé qu’une immigration nette de 1 pour cent de la population renchérit les loyers de 2,2 pour cent et les prix des logements en propriété jusqu’à 2,4 pour cent. Plus de personnes augmentent la demande de logements.
L’offre est complice
La demande renchérit le logement surtout là où l’offre ne peut pas suivre. Et la Suisse est particulièrement vulnérable. Elle protège les paysages, limite le mitage et a du mal à densifier. Selon une étude de Raiffeisen, les lois cantonales sur la construction ont augmenté en moyenne de 26 pour cent depuis 2005, les ordonnances même de 32 pour cent. La construction est devenue plus compliquée et plus chère.
L’année record de 2023 a des répercussions sur
Après 2019, la pression a semblé se relâcher brièvement, les médias ont fait état de logements vacants et de « lotissements fantômes ». Mais l’année d’immigration record de 2023, avec un solde migratoire de près de 99 000 personnes, a brusquement inversé la situation. Le marché du logement n’a toujours pas digéré cette poussée. Actuellement, environ 38’000 nouveaux logements sont construits chaque année, une valeur clairement trop basse en cas d’immigration élevée.
Le revenu et les exigences, des facteurs sous-estimés
Ce n’est pas seulement le nombre de personnes qui exerce une pression sur le marché. Les gens se logent aussi différemment. La surface habitable par personne est passée de 44 à 46,6 mètres carrés, la taille moyenne des ménages a baissé de 2,24 à 2,18 personnes. Ceux qui gagnent plus veulent plus d’espace, une meilleure situation, un standard plus élevé. Selon l’analyste Daniel Sager du bureau Meta-Sys, 1 % de croissance du revenu par habitant entraîne déjà 0,42 % de croissance des loyers.
Ce qu’une limitation apporte et ce qu’elle n’apporte pas
Une réduction de l’immigration soulagerait le marché du logement à court terme. Selon une étude du bureau Demografik, l’emploi dans le secteur de la construction serait inférieur de 11,1 pour cent en cas de limitation de la population d’ici 2075, ce qui correspond à 33’000 spécialistes manquants. Moins d’immigration ne signifie donc pas automatiquement plus de logements, mais peut-être aussi moins de capacité pour en construire de nouveaux. A cela s’ajouteraient un PIB par habitant plus faible et des prélèvements plus élevés pour les œuvres sociales.
Le véritable verdict
Des loyers plus bas ne servent pas à grand-chose si, dans le même temps, les revenus baissent, les primes d’assurance maladie augmentent et l’État a besoin de plus d’impôts. Ce qui est déterminant, c’est ce qui reste à un ménage après toutes les déductions. La question du logement n’est donc pas une équation simple. Elle est le résultat d’une croissance démographique, d’une réaction lente de l’offre, d’exigences croissantes et d’interactions économiques. Vouloir la résoudre par une seule mesure est une approche trop courte.