Berlin baut weiter gegen die politische Wand
Trotz Mietenkataster, Enteignungsdebatte und Wahlrisiko laufen in Berlin weiter grosse Mietwohnungsprojekte an. Der Grund ist profan und für Entwickler zugleich riskant. Die Nachfrage bleibt hoch, doch die politische Unsicherheit und Mieten jenseits von 20 Euro je Quadratmeter setzen den frei finanzierten Neubau massiv unter Druck.
Berlin hält den Mietwohnungsbau am Laufen, obwohl das politische Klima für private Investoren rauer wird. Im Juli 2026 beschloss das Abgeordnetenhaus das Mietenkataster und zugleich das Gesetz für einfaches Bauen. Damit prallen verschärfte Regulierung und Beschleunigung der Verfahren direkt aufeinander.
Der Widerspruch wird auf den Baustellen sichtbar. Primus meldete im Juni 2026 Richtfest für 291 Mietwohnungen in Pankow und kündigte ein Joint Venture für weitere Mietwohnungen in Schöneberg an. Das Unternehmen verweist zudem auf eine Pipeline von insgesamt 2’800 geplanten oder im Bau befindlichen Mietwohnungen in Berlin. Parallel plant Instone auf dem ehemaligen Areal der Schlosspark-Klinik in Charlottenburg rund 640 Wohnungen mit etwa 42’500 Quadratmetern Wohnfläche. Der Baustart ist ab 2028 vorgesehen, die Fertigstellung 2033.
Fertigstellungen brechen ein
Die amtlichen Zahlen zeigen trotzdem keine Entwarnung. Nach Angaben des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg gingen die Baufertigstellungen 2025 erneut zurück. Der Berliner Senat bezifferte die Zahl der fertiggestellten Wohnungen für 2025 auf rund 11’000 und stellte zugleich fast 14’000 Baugenehmigungen für Wohnungen heraus. Im Koalitionsvertrag des Landes bleibt das Ziel von bis zu 20’000 neuen Wohnungen pro Jahr damit klar verfehlt.
Warum also wird weitergebaut. Entscheidend ist die Knappheit. Berlin stuft den Wohnungsmarkt seit dem 1. Januar 2026 erneut offiziell als angespannt ein. Für Entwickler kommt hinzu, dass institutionelles Kapital Wohnen wieder stärker sucht, während andere Nutzungsarten schwieriger geworden sind. Genau diese Verschiebung trägt Projekte auch dann, wenn die Vermarktung anspruchsvoller wird.
Politik bleibt das grösste Risiko
Entlastung verspricht der Senat mit dem seit Dezember 2024 geltenden Schneller-Bauen-Gesetz. Das Gesetz für einfaches Bauen trat am 23. Juli 2026 in Kraft und soll Verfahren und Standards weiter verschlanken. Gleichzeitig verschärft Berlin mit dem neuen Wohnungs- und Mietenkataster die Eingriffstiefe im Mietmarkt. Vor der Abgeordnetenhauswahl am 20. September 2026 bleibt damit offen, ob der frei finanzierte Mietwohnungsbau auf mehr Beschleunigung oder auf noch mehr Regulierung zusteuert.
Ein zweites Problem ist bereits heute marktwirksam. Bei frei finanzierten Neubauten liegen Angebotsmieten laut Branchenangaben oft deutlich über 20 Euro je Quadratmeter. Das erhöht zwar die Wirtschaftlichkeit auf dem Papier, trifft aber auf die reale Belastungsgrenze vieler Haushalte. Für Projektentwickler entscheidet deshalb nicht nur das Baurecht, sondern immer stärker die Frage, ob kompakte Grundrisse und tragbare Gesamtmieten noch genügend Nachfrage sichern.