Berlin continue de se heurter à un mur politique
Malgré le cadastre des loyers, le débat sur l'expropriation et le risque électoral, de grands projets de logements locatifs continuent de voir le jour à Berlin. La raison en est simple, mais en même temps risquée pour les promoteurs. La demande reste forte, mais l'incertitude politique et les loyers dépassant les 20 euros par mètre carré exercent une pression considérable sur les nouvelles constructions financées par des fonds privés.
Berlin continue de soutenir la construction de logements locatifs, bien que le climat politique devienne de plus en plus hostile aux investisseurs privés. En juillet 2026, la Chambre des députés a adopté le cadastre des loyers ainsi que la loi sur la simplification de la construction. Le renforcement de la réglementation et l’accélération des procédures s’opposent ainsi directement.
Cette contradiction est visible sur les chantiers. En juin 2026, Primus a annoncé la cérémonie de fin de gros œuvre pour 291 logements locatifs à Pankow et a fait part de la création d’une coentreprise pour la construction d’autres logements locatifs à Schöneberg. L’entreprise fait également état d’un portefeuille total de 2 800 logements locatifs prévus ou en cours de construction à Berlin. Parallèlement, Instone prévoit de construire environ 640 logements, représentant quelque 42 500 mètres carrés de surface habitable, sur l’ancien site de la clinique Schlosspark à Charlottenburg. Le début des travaux est prévu à partir de 2028, et l’achèvement en 2033.
Chute des livraisons
Les chiffres officiels ne permettent toutefois pas de lever l’alerte. Selon les données de l’Office des statistiques de Berlin-Brandebourg, les livraisons de logements ont de nouveau reculé en 2025. Le Sénat de Berlin a estimé à environ 11 000 le nombre de logements achevés en 2025, tout en délivrant près de 14 000 permis de construire pour des logements. L’objectif fixé dans l’accord de coalition du Land, à savoir jusqu’à 20 000 nouveaux logements par an, est donc clairement loin d’être atteint.
Pourquoi alors continue-t-on à construire ? La pénurie est le facteur déterminant. Depuis le 1er janvier 2026, Berlin considère à nouveau officiellement que le marché du logement est tendu. Pour les promoteurs, s’ajoute à cela le fait que les capitaux institutionnels se tournent à nouveau davantage vers le logement, alors que d’autres types d’utilisation sont devenus plus difficiles. C’est précisément ce changement qui soutient les projets, même lorsque leur commercialisation devient plus exigeante.
La politique reste le principal risque
Le Sénat promet un allègement grâce à la loi sur l’accélération de la construction, en vigueur depuis décembre 2024. La loi pour une construction simplifiée est entrée en vigueur le 23 juillet 2026 et vise à rationaliser davantage les procédures et les normes. Dans le même temps, Berlin renforce son intervention sur le marché locatif avec le nouveau cadastre des logements et des loyers. Avant les élections à la Chambre des députés du 20 septembre 2026, la question reste donc ouverte de savoir si la construction de logements locatifs à financement privé s’oriente vers une accélération accrue ou vers encore plus de réglementation.
Un deuxième problème a déjà aujourd’hui un impact sur le marché. Selon les données du secteur, les loyers proposés pour les nouvelles constructions financées par des fonds privés dépassent souvent largement les 20 euros par mètre carré. Si cela augmente la rentabilité sur le papier, cela atteint toutefois le seuil de résistance réel de nombreux ménages. Pour les promoteurs immobiliers, ce n’est donc pas seulement le droit de la construction qui est déterminant, mais de plus en plus la question de savoir si des plans d’étage compacts et des loyers globaux abordables permettent encore de garantir une demande suffisante.