Zürich schränkt Kurzzeitwohnen in Wohnzonen ein
Die Stadt Zürich kann Business Apartments und professionelle Kurzzeitvermietungen in Wohnzonen künftig strenger begrenzen. Nach dem Entscheid des Bundesgerichts dürfte die 2021 beschlossene BZO-Revision im Herbst 2026 in Kraft treten. Damit gerät ein Bestand von über 5’300 Apartmentwohnungen regulatorisch unter Druck.
In Zürich rückt ein Teil des temporären Wohnungsangebots regulatorisch an die kurze Leine. Nachdem das Bundesgericht die städtische Linie gestützt hat, kann die seit 2021 blockierte Anpassung der Bau- und Zonenordnung voraussichtlich im Herbst 2026 in Kraft treten. Für Eigentümer, Betreiber und Entwickler von Business Apartments in Wohnzonen verändert das die Spielregeln deutlich.
Der Kern des Entscheids liegt nicht bei einzelnen Plattformen, sondern bei der Nutzungsfrage im Wohngebiet. Zürich will verhindern, dass Wohnungen im vorgeschriebenen Wohnanteil dauerhaft dem regulären Mietmarkt entzogen und systematisch als kurzzeitig vermietete Einheiten betrieben werden. Das trifft professionelle Airbnb-Modelle ebenso wie kommerziell bewirtschaftete Business Apartments.
Mehr Bewilligungspflichten
Mit der Regelung muss bei Baugesuchen die Art der Wohnnutzung offengelegt werden. Zudem soll auch eine reine Nutzungsänderung bewilligungspflichtig werden, selbst wenn am Gebäude baulich nichts verändert wird. Für die Praxis heisst das: Wer Wohnungen in Wohnzonen in ein temporäres Vermietungsmodell überführen will, muss mit engeren Vorgaben und mehr Kontrolle rechnen. Gleichzeitig erhält die Stadt ein schärferes Instrument, um unzulässige Umnutzungen zurückzubinden.
Brisant ist die Grösse des betroffenen Segments. Nach verfügbaren Angaben zählte Zürich per Ende September 2025 rund 5’320 Apartmentwohnungen. Sie entsprechen 2,2 Prozent des gesamten Wohnungsbestands und konzentrieren sich stark auf innenstadtnahe Lagen. Gerade dort, wo der Mietwohnungsmarkt besonders angespannt ist, wird die Nutzungskonkurrenz zwischen dauerhaftem Wohnen und temporären Geschäftsmodellen sichtbar.
Rückführung statt Ausweitung
Offen bleibt, wie konsequent bestehende Angebote in Wohnanteilsgebieten tatsächlich wieder dem langfristigen Wohnen zugeführt werden. Politisch ist die Richtung aber klar. Der Stadtrat unterstützt bereits das Ziel einer weiteren Begrenzung kurzfristiger Vermietungen und arbeitet an einem Gegenvorschlag zu einer Initiative, die Kurzzeitvermietungen auf maximal 90 Tage pro Jahr beschränken will. Bis spätestens 4. Januar 2027 soll dieser Vorschlag dem Gemeinderat vorgelegt werden.
Für den Immobilienmarkt ist das mehr als eine Detailkorrektur im Planungsrecht. In Wohnzonen verliert das flexible, renditestarke Kurzzeitwohnen an planerischer Sicherheit. Wer Bestände hält, Ankäufe prüft oder Umnutzungen kalkuliert, muss in Zürich künftig genauer zwischen klassischem Wohnen, serviziertem Wohnen und gewerblicher Kurzzeitnutzung unterscheiden.