Der jüngste Schub bei den Baubewilligungen läuft der Marktrealität hinterher. Die Leerwohnungszählung des Bundesamts für Statistik erfasste per 1. Juni 2026 nur noch 45’493 leere Wohnungen in der Schweiz. Das sind 0,93 Prozent des Bestands und bereits das sechste Jahr in Folge mit sinkender Leerwohnungsziffer.
Gleichzeitig erwartet der Monitor Wohnungsmarkt des Bundes für 2026 ein sehr tiefes Bestandeswachstum. Der Grund liegt auch im Ersatzneubau in urbanen Räumen, der alte Wohnungen beseitigt, bevor neue Einheiten auf den Markt kommen. Erst ab 2027 rechnet der Bund wegen höherer Baugesuche und Baubewilligungen wieder mit stärkeren Zuwachsraten.
Bewilligt ist noch nicht bewohnt
In den vergangenen vier Quartalen wurden laut Marktbeobachtungen rund 52’000 Wohnungen bewilligt, so viele wie letztmals Ende 2018. Für die Versorgung sagt das allein wenig aus. Zwischen Bewilligung, Finanzierung, Rechtskraft, Baustart und Bezug können Projekte verzögert, redimensioniert oder ganz gestoppt werden. Zudem schmälert der Ersatzneubau den Nettozuwachs. Der Bund hält fest, dass 2025 rund 18 Prozent der neu erstellten Wohnungen Ersatzneubauten waren.
Der Landeswert verdeckt harte Engpässe
Auch der nationale Leerstand glättet einen zersplitterten Markt. Im Kanton Zug lag die Leerwohnungsziffer 2026 bei 0,20 Prozent, in Zürich bei 0,52 Prozent, im Jura dagegen bei 3,35 Prozent und in Solothurn bei 1,91 Prozent. Eine höhere Pipeline in einzelnen Regionen löst den Engpass in den besonders knappen Zentren deshalb nicht automatisch. Hinzu kommt, dass von den Leerwohnungen vor allem das Mietsegment zählt. Dort bleibt der Druck hoch, weil Suchende auf das tatsächlich ausgeschriebene Angebot angewiesen sind.
Nettozuwachs bleibt der harte Massstab
Wie stark Ersatzneubau und Abbrüche die Statistik verzerren können, zeigt der Kanton Zürich. 2025 entstanden dort rund 7’800 Wohnungen in Neubauten, gleichzeitig wurden fast 2’600 Wohnungen abgebrochen. Der Wohnbausaldo lag damit nur bei rund 5’200 Wohnungen oder 0,6 Prozent des Bestands. Im selben Jahr wuchs die Bevölkerung auf 1’628’081 Personen, rund 13’000 mehr als ein Jahr zuvor. Auch in der Stadt Bern fiel der effektive Zuwachs klein aus. 316 Wohnungen kamen 2025 durch Neubauten, Umbauten und Umnutzungen hinzu, 198 verschwanden wieder. Unter dem Strich blieb ein Plus von 118 Wohnungen auf 79’797 Einheiten.
Für Entwickler, Investoren und Behörden verschiebt sich damit der Blick. Nicht die Bewilligungszahl entscheidet über Entlastung, sondern der reale Nettozugang im passenden Segment. Solange besonders in den teuren und knappen Städten zu wenig zusätzliche Wohnungen marktwirksam werden, bleibt eine grössere Pipeline vor allem eines. Ein Versprechen auf später.
