L’ultimo aumento delle licenze edilizie è in ritardo rispetto alla realtà del mercato. Il censimento degli alloggi sfitti dell’Ufficio federale di statistica ha rilevato, al 1° giugno 2026, solo 45’493 alloggi sfitti in Svizzera. Si tratta dello 0,93% del parco immobiliare e già del sesto anno consecutivo in cui il tasso di alloggi sfitti è in calo.
Allo stesso tempo, il Monitor del mercato immobiliare della Confederazione prevede per il 2026 una crescita del patrimonio immobiliare molto contenuta. La ragione risiede anche nella ricostruzione sostitutiva nelle aree urbane, che elimina i vecchi alloggi prima che nuove unità entrino sul mercato. Solo a partire dal 2027 la Confederazione prevede nuovamente tassi di crescita più elevati grazie all’aumento delle richieste di costruzione e delle licenze edilizie.
Approvato non significa ancora abitato
Secondo le osservazioni di mercato, negli ultimi quattro trimestri sono stati approvati circa 52’000 alloggi, un numero che non si registrava dalla fine del 2018. Questo dato, di per sé, dice poco sull’offerta. Tra l’approvazione, il finanziamento, l’entrata in vigore, l’inizio dei lavori e il trasloco, i progetti possono subire ritardi, essere ridimensionati o addirittura interrotti. Inoltre, le nuove costruzioni sostitutive riducono l’incremento netto. La Confederazione rileva che nel 2025 circa il 18 per cento degli alloggi di nuova costruzione erano nuove costruzioni sostitutive.
Il datonazionalenasconde gravi carenze
Anche il tasso di sfitto nazionale appiana le disparità di un mercato frammentato. Nel cantone di Zugo il tasso di sfitto nel 2026 era dello 0,20 per cento, a Zurigo dello 0,52 per cento, nel Giura invece del 3,35 per cento e a Soletta dell’1,91 per cento. Un maggior numero di progetti in cantiere in singole regioni non risolve quindi automaticamente la carenza nei centri particolarmente affollati. A ciò si aggiunge il fatto che, tra gli alloggi sfitti, conta soprattutto il segmento degli affitti. In questo ambito la pressione rimane elevata, poiché chi cerca casa dipende dall’offerta effettivamente pubblicizzata.
L’incremento netto rimane il parametro di riferimento
Il Cantone di Zurigo dimostra quanto la ricostruzione e le demolizioni possano distorcere le statistiche. Nel 2025 vi sono stati realizzati circa 7’800 appartamenti in nuovi edifici, mentre contemporaneamente ne sono stati demoliti quasi 2’600. Il saldo edilizio si è quindi attestato a soli 5’200 alloggi circa, pari allo 0,6% del patrimonio immobiliare. Nello stesso anno la popolazione è cresciuta fino a 1’628’081 persone, circa 13’000 in più rispetto all’anno precedente. Anche nella città di Berna l’incremento effettivo è stato modesto. Nel 2025 sono stati aggiunti 316 alloggi grazie a nuove costruzioni, ristrutturazioni e cambi di destinazione d’uso, mentre 198 sono stati eliminati. Il saldo finale è stato un aumento di 118 alloggi, per un totale di 79’797 unità.
Per i promotori immobiliari, gli investitori e le autorità, l’attenzione si sposta quindi su altri aspetti. Non è il numero delle autorizzazioni a determinare l’alleviamento della pressione, bensì l’effettivo aumento netto nel segmento di riferimento. Finché, soprattutto nelle città costose e con scarsa disponibilità abitativa, non entreranno sul mercato un numero sufficiente di appartamenti aggiuntivi, un ampio portafoglio di progetti rimarrà soprattutto una cosa: una promessa per il futuro.
