Viererfeld hebt die Hürde für Genossenschaftswohnungen

Auf dem Berner Viererfeld steigen die Eintrittskosten für eine Genossenschaftswohnung markant. Nach dem Beschluss vom 1. Juni 2026 klettert die Mindestbeteiligung auf 2’000 Franken, hinzu kommen je nach Wohnungsgrösse Anteilscheine von gegen 40’000 Franken. Das verschärft den Zielkonflikt zwischen sozialem Anspruch und Projektfinanzierung.

Die neue Mindestbeteiligung ist nur ein Teil des Problems. Für das Projekt mit rund 200 Wohnungen für etwa 500 Personen rechnet die Genossenschaft selbst damit, dass künftige Mietende zusätzlich substanzielle Wohnungsanteile zeichnen müssen. Für eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit rund 90 Quadratmetern ergibt sich bei einer Grössenordnung von 400 Franken pro Quadratmeter ein Kapitalbedarf von rund 36’000 Franken. Zusammen mit der Mitgliedschaft liegt die Eintrittsschwelle damit bei fast 40’000 Franken.

Der Fall ist auch deshalb brisant, weil sich der Baustart für den Baustein der Genossenschaft bereits verschoben hat. Nach Angaben der Stadt Bern und der Genossenschaft rückt der Baubeginn um rund 2,5 Jahre auf 2030, der Bezug der ersten Wohnungen frühestens auf 2032. Mehr Zeit in der Entwicklung entschärft die Finanzierung also nicht automatisch, sondern verlängert sie.

Schmale Kapitalbasis
Im Jahresbericht 2024 weist die Genossenschaft ein Eigenkapital von 165’232.08 Franken aus. Gleichzeitig hält sie am Ziel fest, auf dem Viererfeld einen gemeinnützigen Teil der ersten Realisierungsetappe zu übernehmen. Für Projektentwickler und gemeinnützige Trägerschaften zeigt sich hier ein bekanntes Dilemma. Wer ohne Bestandesliegenschaften in ein grosses Neubauvorhaben einsteigt, muss die Eigenmittel vor dem Bau anders beschaffen. Im aktuellen Fall verlagert sich dieser Druck sichtbar auf die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner.

Soziale Mischung wird zum Praxistest
Gerade auf dem Viererfeld ist das heikel, weil das Quartier mit gemeinnützigen und marktorientierten Bausteinen sozial durchmischt entwickelt werden soll. Die Stadt Bern plant dort insgesamt über 1’000 Wohnungen. Wenn der Zugang zu einer Familienwohnung schon vor dem Einzug hohe gebundene Mittel verlangt, wird die Schwelle für Haushalte mit wenig Reserven deutlich höher. Die Genossenschaft verweist zwar weiter auf preisgünstige Mieten, mögliche Solidaritätslösungen und vergünstigten Wohnraum. Entscheidend wird jedoch, ob diese Instrumente schon bei der Erstvermietung greifen und nicht erst Jahre später.

Planung läuft weiter
Unabhängig von der Debatte läuft die Arealentwicklung weiter. Die Hauptstadt-Genossenschaft verfügt gemäss ihrer Projektseite über eine beurkundete Reservationsvereinbarung mit der Stadt Bern und arbeitet am baubewilligten Projekt für ihren Baustein. Für den Immobilienmarkt ist deshalb weniger die planerische Grundlage offen als die Frage, wie sich Gemeinnützigkeit, Kostenmiete und Eigenkapitalanforderungen in einem grossen Stadtentwicklungsprojekt praktisch zusammenbringen lassen.