Der Wohnungsmarkt bleibt stark und zugleich verletzlich

Die Schweizerische Nationalbank sieht den Wohnimmobilienmarkt auch 2025 als verwundbar, obwohl eine landesweite Korrektur seit Jahren ausbleibt. Gleichzeitig stiegen die Preise laut BFS im 1. Quartal 2026 erneut um 1,5 Prozent. Für Eigentum bleibt damit vor allem das knappe Angebot der härteste Treiber.

Die Warnungen sind geblieben, der Preisrückgang nicht. Während die Schweizerische Nationalbank den Wohnimmobilienmarkt seit Jahren als verwundbar beschreibt, legten die Preise für Wohneigentum zuletzt erneut zu. Im 1. Quartal 2026 stieg der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex gegenüber dem Vorquartal um 1,5 Prozent, nachdem bereits 2025 eine durchschnittliche Jahresteuerung von 4,6 Prozent verzeichnet worden war.

Damit verschiebt sich die Debatte. Weniger die Frage, ob die Nationalbank zu oft gewarnt hat, steht im Vordergrund, sondern was diese Warnungen tatsächlich bedeuten. Die SNB beansprucht nicht, den Zeitpunkt einer Korrektur vorherzusagen. Sie beschreibt vielmehr eine erhöhte Verwundbarkeit des Systems, also das Risiko, dass ein externer Schock oder ein abrupter Zinsanstieg auf ein bereits hoch bewertetes Marktumfeld trifft.

Warnung ist keine Prognose
Genau in diesem Punkt liegt der Unterschied, der in der öffentlichen Debatte oft verloren geht. Im Bericht zur Finanzstabilität 2025 hält die SNB fest, dass die Kaufpreis-Miet-Verhältnisse bei Wohnliegenschaften in der Schweiz deutlich über dem langfristigen Durchschnitt liegen. Für die Nationalbank ist das ein Hinweis auf erhöhte Verwundbarkeiten, nicht auf einen unmittelbar bevorstehenden Preiseinbruch. Diese Lesart erklärt auch, weshalb die Warnungen bestehen bleiben konnten, obwohl der Markt national bislang keine grosse Korrektur erlebt hat.

Für die Immobilienwirtschaft ist das mehr als semantisch. Solange Zinsen, Einkommen, Zuwanderung und Kreditversorgung den Markt stützen, können hohe Bewertungen weitergetragen werden. Das Risiko verschwindet dadurch aber nicht, sondern verlagert sich in die Frage, wie robust Haushalte, Banken und Projektkalkulationen im Stressfall wären.

Knappes Angebot stützt Eigentum
Dass die Preise weiter steigen, hat gemäss verfügbaren Daten vor allem mit der anhaltenden Angebotsknappheit zu tun. Eigentum bleibt in vielen Regionen rar, während die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um den Druck spürbar zu lösen. Für Entwickler, Investoren und Eigentümer ist das ein zentraler Punkt: Der Markt wird nicht primär von Euphorie getragen, sondern von strukturellem Mangel. Das macht ihn widerstandsfähig gegen moderate Belastungen, aber nicht immun gegen grössere makroökonomische Schocks.

International zeigt sich zudem, dass lange Aufwärtsphasen nicht vor Rückschlägen schützen. Die BIZ meldete für die Schweiz noch für das 2. Quartal 2025 einen realen Preisanstieg von 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig verweisen internationale Reihen darauf, dass andere Märkte nach jahrelangen Booms bei stark veränderten Finanzierungsbedingungen durchaus drehen können. Für die Schweiz heisst das: Die ausbleibende Korrektur widerlegt die SNB nicht, sie verschiebt nur den Zeithorizont des Risikos.

Folge für Projekte und Finanzierung
Für die Praxis bedeutet das ein anspruchsvolles Doppelbild. Auf der einen Seite bleiben Wohnobjekte und Entwicklungsstandorte in einem knappen Markt wertstabil und gefragt. Auf der anderen Seite rechtfertigen hohe Bewertungen allein noch keine Entwarnung bei Finanzierung, Tragbarkeitsannahmen und Exit-Szenarien. Die zentrale Aussage der SNB bleibt deshalb relevant, auch wenn sie unpopulär ist: Nicht der Absturz ist sicher, sondern die Verletzlichkeit im Fall eines Schocks bleibt erhöht.