Peking kappt den Lebensnerv der Bauträger
China verschärft den Wohnungsverkauf radikal. Seit dem 28. August 2026 dürfen Vorverkäufe erst nach Fertigstellung des Rohbaus starten, Käufergelder und Hypotheken müssen auf Treuhandkonten bleiben. Das erhöht den Druck auf private Entwickler und verlagert Risiken tiefer ins Bankensystem.
Der Einschnitt trifft den Kern des alten Modells. Das zuständige Ministerien-Trio aus Wohnungsbau, Naturressourcen und Finanzaufsicht verlangt für neue Vorverkaufsprojekte neu die fertiggestellte Tragstruktur des einzelnen Gebäudes. Gleichzeitig müssen Anzahlungen und private Hypotheken vollständig auf überwachten Konten liegen, bis ein Projekt abgenommen ist und die Voraussetzungen für die Übergabe erfüllt sind.
Für laufende Projekte gilt die neue Ordnung nicht pauschal rückwirkend. Das Regelwerk vom 28. August 2026 lässt Vorhaben, die vor Inkrafttreten bereits eine Baugenehmigungsgrundlage erhalten hatten, grundsätzlich unter den bisherigen Vorgaben weiterlaufen. Der Schnitt zielt damit vor allem auf neue Wohnprojekte und auf einen schrittweisen Umbau weg vom klassischen Vorverkaufsmodell.
Vorverkauf verliert seine Finanzierungsrolle
Damit verliert der Vorverkauf einen grossen Teil seiner bisherigen Funktion als billige Zwischenfinanzierung. In China wurden Käufergelder über Jahre genutzt, um Baufortschritt, Landkäufe und teils auch alte Verpflichtungen mitzutragen. Künftig sollen Projekte stärker mit Eigenmitteln, Bankdarlehen oder Kapitalmarktmitteln vorfinanziert werden. Das verschiebt das Risiko von Käufern zurück auf Entwickler und Kreditgeber.
Die Marktdaten zeigen, wie heikel dieser Umbau kommt. Nach Angaben des chinesischen Statistikamts sanken die Investitionen in die Immobilienentwicklung von Januar bis August 2026 um 19,9 Prozent. Die Verkäufe neuer Wohnungen und anderer neuer Wohnobjekte nahmen nach Fläche um 12,1 Prozent ab, die Mittelzuflüsse der Entwickler brachen um 21,0 Prozent ein. Besonders relevant ist der Rückgang bei Anzahlungen und Vorauszahlungen um 14,8 Prozent sowie bei privaten Hypothekarkrediten um 22,4 Prozent.
Druck auf private Entwickler steigt weiter
Gerade private Bauträger verlieren damit ihre wichtigste Liquiditätsquelle in einem ohnehin ausgetrockneten Markt. Staatsnahe Gruppen haben beim Zugang zu Finanzierung klare Vorteile und dürften Marktanteile übernehmen, wenn schwächere Anbieter Projekte oder Bauland abgeben müssen. Für Kommunen ist das ebenfalls brisant, weil weniger neue Projekte und vorsichtigere Entwickler die Erlöse aus Landverkäufen zusätzlich belasten können.
Für Banken ist die Rosskur ambivalent. Mehr Treuhandschutz kann das Vertrauen von Käufern stützen und das Risiko unfertiger Wohnungen senken. Gleichzeitig zwingt das neue System Entwickler häufiger zu Bankkrediten, obwohl der Sektor bereits unter sinkenden Verkäufen, schwachen Sicherheiten und hohem Refinanzierungsdruck leidet. Peking setzt damit auf einen strukturellen Umbau des Wohnungsmarkts, nimmt aber in Kauf, dass der Bereinigungsprozess für Entwickler, Kreditgeber und lokale Finanzen kurzfristig noch schmerzhafter wird.