Pékin coupe l’oxygène aux promoteurs immobiliers
La Chine durcit radicalement les règles relatives à la vente de logements. Depuis le 28 août 2026, les préventes ne peuvent débuter qu'après l'achèvement du gros œuvre, et les fonds des acheteurs ainsi que les prêts hypothécaires doivent rester sur des comptes fiduciaires. Cela accroît la pression sur les promoteurs privés et fait peser les risques davantage sur le système bancaire.
Cette mesure touche au cœur même de l’ancien modèle. Le trio de ministères compétents – Logement, Ressources naturelles et Surveillance financière – exige désormais, pour les nouveaux projets en prévente, que la structure porteuse de chaque bâtiment soit achevée. Par ailleurs, les acomptes et les prêts hypothécaires privés doivent être intégralement déposés sur des comptes contrôlés jusqu’à ce qu’un projet soit réceptionné et que les conditions de remise soient remplies.
Pour les projets en cours, la nouvelle réglementation ne s’applique pas de manière générale avec effet rétroactif. La réglementation du 28 août 2026 autorise en principe la poursuite, selon les règles en vigueur jusqu’à présent, des projets ayant déjà obtenu un permis de construire avant son entrée en vigueur. Cette mesure vise donc principalement les nouveaux projets immobiliers et une transition progressive vers un modèle s’éloignant de la prévente classique.
La prévente perd son rôle de financement
La prévente perd ainsi une grande partie de sa fonction actuelle de financement intermédiaire peu coûteux. En Chine, les fonds des acheteurs ont été utilisés pendant des années pour financer l’avancement des travaux, l’acquisition de terrains et, dans certains cas, le règlement d’anciennes obligations. À l’avenir, les projets devront être davantage préfinancés par des fonds propres, des prêts bancaires ou des ressources issues des marchés financiers. Cela transfère le risque des acheteurs vers les promoteurs et les prêteurs.
Les données du marché montrent à quel point cette restructuration est délicate. Selon l’Office national des statistiques chinois, les investissements dans le développement immobilier ont baissé de 19,9 % entre janvier et août 2026. Les ventes de nouveaux appartements et d’autres nouveaux biens résidentiels ont reculé de 12,1 % en superficie, tandis que les entrées de trésorerie des promoteurs ont chuté de 21,0 %. La baisse de 14,8 % des acomptes et paiements anticipés, ainsi que celle de 22,4 % des crédits hypothécaires privés, est particulièrement significative.
La pression sur les promoteurs privés continue de s’accentuer
Les promoteurs privés, en particulier, perdent ainsi leur principale source de liquidités sur un marché déjà asséché. Les groupes proches de l’État bénéficient d’avantages évidents en matière d’accès au financement et devraient gagner des parts de marché si des acteurs plus fragiles devaient céder des projets ou des terrains à bâtir. Pour les communes, la situation est tout aussi critique, car la diminution du nombre de nouveaux projets et la prudence accrue des promoteurs risquent de peser davantage sur les recettes issues des ventes de terrains.
Pour les banques, cette cure de cheval est ambivalente. Une protection fiduciaire renforcée peut renforcer la confiance des acheteurs et réduire le risque de logements inachevés. Dans le même temps, le nouveau système oblige plus souvent les promoteurs à recourir à des crédits bancaires, alors que le secteur souffre déjà d’une baisse des ventes, de garanties faibles et d’une forte pression de refinancement. Pékin mise ainsi sur une restructuration du marché immobilier, tout en acceptant que le processus d’assainissement soit, à court terme, encore plus douloureux pour les promoteurs, les prêteurs et les finances locales.