Pechino taglia le gambe ai promotori immobiliari
La Cina sta inasprendo drasticamente le norme relative alla vendita di immobili. Dal 28 agosto 2026, le prevendite potranno avere inizio solo dopo il completamento della struttura grezza dell’edificio, mentre i fondi degli acquirenti e i mutui dovranno rimanere su conti fiduciari. Ciò aumenta la pressione sui costruttori privati e trasferisce i rischi più in profondità nel sistema bancario.
Questa novità colpisce al cuore il vecchio modello. Il trio di ministeri competenti – Edilizia residenziale, Risorse naturali e Vigilanza finanziaria – richiede ora, per i nuovi progetti in prevendita, che la struttura portante del singolo edificio sia già completata. Allo stesso tempo, gli acconti e i mutui ipotecari privati devono essere interamente depositati su conti sottoposti a vigilanza fino a quando un progetto non sia stato collaudato e siano stati soddisfatti i requisiti per la consegna.
Per i progetti in corso, la nuova normativa non si applica in modo generalizzato con effetto retroattivo. Il regolamento del 28 agosto 2026 consente, in linea di principio, di portare avanti secondo le disposizioni precedenti i progetti che avevano già ottenuto una base per la licenza edilizia prima dell’entrata in vigore. La modifica mira quindi soprattutto ai nuovi progetti residenziali e a una graduale transizione dal classico modello di prevendita.
La prevendita perde il suo ruolo di finanziamento
La prevendita perde così gran parte della sua funzione tradizionale di finanziamento intermedio a basso costo. In Cina, per anni i fondi degli acquirenti sono stati utilizzati per sostenere l’avanzamento dei lavori, l’acquisto di terreni e, in parte, anche vecchi impegni. In futuro, i progetti dovranno essere prefinanziati in misura maggiore con fondi propri, prestiti bancari o risorse del mercato dei capitali. Ciò trasferisce il rischio dagli acquirenti ai promotori immobiliari e ai finanziatori.
I dati di mercato mostrano quanto sia delicata questa transizione. Secondo l’Ufficio nazionale di statistica cinese, da gennaio ad agosto 2026 gli investimenti nello sviluppo immobiliare sono diminuiti del 19,9%. Le vendite di nuovi appartamenti e di altri nuovi immobili residenziali sono diminuite del 12,1% in termini di superficie, mentre gli afflussi di fondi dei promotori immobiliari hanno subito un crollo del 21,0%. Particolarmente rilevante è il calo del 14,8% degli acconti e dei pagamenti anticipati, nonché quello del 22,4% dei mutui ipotecari privati.
Aumenta ulteriormente la pressione sugli sviluppatori privati
Proprio gli sviluppatori privati perdono così la loro principale fonte di liquidità in un mercato già prosciugato. I gruppi vicini allo Stato godono di chiari vantaggi nell’accesso ai finanziamenti e potrebbero acquisire quote di mercato qualora gli operatori più deboli fossero costretti a cedere progetti o terreni edificabili. La situazione è critica anche per i comuni, poiché il minor numero di nuovi progetti e la maggiore cautela dei promotori immobiliari possono incidere ulteriormente sui proventi derivanti dalla vendita dei terreni.
Per le banche, questa cura drastica è ambivalente. Una maggiore tutela fiduciaria può rafforzare la fiducia degli acquirenti e ridurre il rischio di appartamenti incompiuti. Allo stesso tempo, il nuovo sistema costringe più spesso i promotori a ricorrere a prestiti bancari, sebbene il settore soffra già di un calo delle vendite, garanzie deboli e un’elevata pressione di rifinanziamento. Pechino punta quindi a una riorganizzazione strutturale del mercato immobiliare, accettando però che il processo di risanamento diventi, nel breve termine, ancora più doloroso per i costruttori, gli istituti di credito e le finanze locali.