Mehr Bewilligungen, doch der Mietdruck bleibt

Rund 52’000 neu bewilligte Wohnungen markieren in der Schweiz zwar eine statistische Wende. Auf dem Mietmarkt kommt sie aber kaum an. Gebaut wird vor allem ausserhalb der grössten Engpassregionen, während Umbauten Kapazitäten binden und Angebotsmieten weiter steigen.

Rund 52’000 bewilligte Wohnungen in den vergangenen zwölf Monaten sind mehr als ein Achtungserfolg. Sie markieren das höchste Niveau seit Ende 2018. Für Wohnungssuchende zählt trotzdem etwas anderes. Der zusätzliche Bau landet nur teilweise dort, wo die Knappheit am grössten ist, und ein wachsender Teil der Planungs- und Bauleistung fliesst in Umbauten statt in neue Wohnungen.

Damit erklärt sich, warum die statistische Trendwende am Markt kaum entlastet. Wüest Partner weist für Mietwohnungen zwar steigende Bewilligungen und mehr Baugesuche aus. Gleichzeitig verschiebt sich die Bautätigkeit regional. In der Region Bern legten die Baugesuche für Mietwohnungen innert Jahresfrist um 44 Prozent zu, während sie in der Genferseeregion um 14 Prozent sowie in Zürich und der Nordwestschweiz um je 10 Prozent zurückgingen. Gerade die angespanntesten Märkte erhalten damit nicht automatisch den stärksten Nachschub.

Umbau frisst Neubaukapazität
Zusätzlich verschärft sich der Verdrängungseffekt innerhalb der Bauwirtschaft. Im zweiten Quartal 2026 lagen Umbau- und Renovationsgesuche praktisch gleichauf mit Neubaugesuchen. Das ist für den Bestand zwar ein Qualitätsgewinn, vergrössert das Wohnungsangebot aber kaum. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 beschlossen, die Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Bis dahin dürften viele Eigentümer Unterhalts- und Renovationsarbeiten vorziehen, weil die heutigen Abzugsmöglichkeiten noch bis Ende 2028 gelten.

Für den Mietmarkt ist das heikel. Ersatzneubauten können ältere günstige Wohnungen aus dem Markt nehmen, während Sanierungen und Renovationen kaum zusätzliche Einheiten schaffen. Selbst dort, wo gebaut wird, wächst das Angebot deshalb nicht im gleichen Tempo wie die Nachfrage.

Die Mieten laufen auseinander
Besonders sichtbar wird das bei den Preisen. Bestandesmieten gaben nach den Referenzzinssenkungen des Vorjahres wieder leicht nach. Wer neu mieten muss, zahlt dagegen mehr. Die Angebotsmieten stiegen zuletzt erneut um 1,5 Prozent. Diese Schere bremst Umzüge, verengt die Fluktuation und hält das Inseratevolumen knapp. Wüest Partner führt seine quartalsweisen Angebotsindizes für die Schweiz mit Datenstand 30. Juni 2026, die letzte Aktualisierung datiert vom 2. Juli 2026.

Auch Eigentum bleibt blockiert
Von einer breiten Entspannung kann auch beim Wohneigentum keine Rede sein. Baugesuche für Einfamilienhäuser stagnieren laut Wüest Partner auf sehr tiefem Niveau, jene für Eigentumswohnungen gingen weiter zurück. Gleichzeitig dürfte die beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts den Kauf von selbstgenutztem Eigentum ab 2029 zusätzlich attraktiver machen. Für den Wohnungsmarkt bleibt damit die zentrale Frage offen, ob die Bauleistung rasch genug steigt, um den seit 2020 aufgelaufenen Rückstand gegenüber dem Bevölkerungswachstum überhaupt noch einzuholen.