Mängelrechte und Bauhandwerkerpfandrecht wichtige Änderungen
Am 1. Januar 2026 tritt eine Teilrevision des Gewährleistungsrechts im Obligationenrecht (OR) in Kraft, die die Rechte von Bauherren und Immobilienkäufern stärkt. Gleichzeitig wird das Bauhandwerkerpfandrecht im Zivilgesetzbuch (ZGB) präzisiert.
Kohler Law ist eine neue Boutique-Kanzlei mit Schwergewicht Bau- und Immobilienrecht, Staats- und Verwaltungsrecht sowie Vertragsrecht. Mit über 15 Jahre Erfahrung in Zürcher und Aargauer Anwaltskanzleien berate und vertrete ich Privatpersonen, Unternehmen und öffentliche Institutionen. Als Einzelanwalt garantiere ich einen direkten Ansprechpartner, hohe Verfügbarkeit und eine bedürfnisgerechte Beratung. Effiziente, praktikable und nachhaltige Lösungen stehen bei mir im Vordergrund.
Kaufvertragsrecht
Für bewegliche Sachen, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert werden (z. B. Baustoffe), besteht neu eine Rügefrist für offene und verdeckte Mängel von mindestens 60 Tagen. Die Verjährungsfrist für Mängelrechte beträgt wie bisher fünf Jahre, wobei eine Verkürzung der Frist weiterhin zulässig bleibt.
Beim Grundstückskauf mit Neubauten, die noch zu errichten oder maximal zwei Jahre alt sind, erhalten Käufer erstmals ein zwingendes kostenloses Nachbesserungsrecht. Zudem können offene und verdeckte Mängel neu auch innerhalb von mindestens 60 Tagen nach Entdeckung angezeigt werden. Die Mängelrechte bei allen Arten von Grundstückkäufen verjähren fünf Jahre nach Eigentumsübergang, wobei diese Frist nicht verkürzt werden darf.
Werkvertragsrecht
Bei unbeweglichen Werken gilt künftig eine 60-tägige Rügefrist für offene und verdeckte Mängel. Dies umfasst auch Mängel beweglicher Werke, die in ein unbewegliches Werk integriert wurden, oder Mängel an Werken von Architekten/Ingenieuren, die Grundlage für die Erstellung eines unbeweglichen Werks bilden. Neu ist ebenfalls ein zwingendes kostenloses Nachbesserungsrecht vorgesehen; vertragliche Ausschlüsse oder Begrenzungen, etwa auf Höchstbeträge, sind unwirksam. Die fünfjährige Verjährungsfrist kann nicht zulasten des Bestellers verkürzt werden; sie beginnt mit der Abnahme des Werks.
Bauhandwerkerpfandrecht
Das Pfandrecht sichert Unternehmern die Zahlung offener Werklohnforderungen. Für Eigentümer kann dies die Kreditwürdigkeit einschränken oder ein Doppelzahlungsrisiko bedeuten. Neu gilt: Eine Sicherheit, die Hauptforderung und Verzugszinsen für zehn Jahre abdeckt, verhindert die Eintragung des Pfandrechts. Damit wird eine klare, praktisch umsetzbare Regelung eingeführt, die frühere Probleme unbeschränkter Zinsgarantien löst.
Inkrafttreten und Übergangsrecht
Die Änderungen gelten ab 1. Januar 2026. Kauf- und Werkverträge vor diesem Datum unterstehen weiterhin dem alten Recht; Nachbesserungsansprüche für vor 2026 abgeschlossene Neubauten bestehen nur, wenn vertraglich vereinbart. Zwingende Verjährungsfristen und die neue Sicherheitsregel im Bauhandwerkerpfandrecht gelten jedoch unabhängig vom Vertragsdatum.
Empfehlungen
Es empfiehlt sich auf jeden Fall, sämtliche Vertragsvorlagen dem neuen Recht anzupassen. Beim Verkauf noch zu bauender Liegenschaften sollten die Kauf- und Werkverträge aufeinander angepasst werden, um Widersprüche zwischen der Haftung aus Kauf- und Werkvertrag zu vermeiden. Dies gilt besonders für im Jahr 2025 abgeschlossene Werkverträge, wenn die Liegenschaft erst im Jahr 2026 veräussert wird. Ein besonderes Augenmerk ist dabei auf die SIA-Norm 118 zu richten, da diese – anders als die gesetzlichen Bestimmungen – ein vorgehendes Nachbesserungsrecht des Unternehmers enthält.