Droits en cas de défauts et hypothèque légale des artisans et entrepreneurs : changements importants
Le 1er janvier 2026 entrera en vigueur une révision partielle du droit des garanties dans le Code des obligations (CO) qui renforce les droits des maîtres d'ouvrage et des acquéreurs immobiliers. Parallèlement, le droit de gage des artisans et entrepreneurs sera précisé dans le Code civil (CC).
Kohler Law est un nouveau cabinet d’avocats spécialisé dans le droit de la construction et de l’immobilier, le droit public et administratif ainsi que le droit des contrats. Fort de plus de 15 ans d’expérience dans des cabinets d’avocats zurichois et argoviens, je conseille et représente des particuliers, des entreprises et des institutions publiques. En tant qu’avocat indépendant, je garantis un interlocuteur direct, une grande disponibilité et des conseils adaptés à vos besoins. Je privilégie les solutions efficaces, pratiques et durables.
Droit des contrats de vente
Pour les biens mobiliers qui sont intégrés de manière conforme à leur destination dans un ouvrage immobilier (par exemple, les matériaux de construction), il existe désormais un délai de réclamation d’au moins 60 jours pour les vices apparents et cachés. Le délai de prescription pour les droits liés aux vices est, comme auparavant, de cinq ans, mais une réduction de ce délai reste possible.
Lors de l’achat d’un terrain avec des constructions neuves qui doivent encore être construites ou qui ont au maximum deux ans, les acheteurs bénéficient pour la première fois d’un droit de réparation obligatoire et gratuit. En outre, les vices apparents et cachés peuvent désormais être signalés dans un délai d’au moins 60 jours après leur découverte. Les droits liés aux vices pour tous les types d’achats de terrains se prescrivent cinq ans après le transfert de propriété, ce délai ne pouvant être raccourci.
Droit des contrats d’entreprise
Pour les ouvrages immobiliers, un délai de réclamation de 60 jours s’applique désormais aux vices apparents et cachés. Cela inclut également les vices des ouvrages mobiliers intégrés dans un ouvrage immobilier ou les vices des ouvrages d’architectes/ingénieurs qui constituent la base de la construction d’un ouvrage immobilier. Une autre nouveauté est le droit obligatoire à la réparation gratuite ; les exclusions ou limitations contractuelles, par exemple les montants maximaux, sont sans effet. Le délai de prescription de cinq ans ne peut être raccourci au détriment du client ; il commence à courir à compter de la réception de l’ouvrage.
Droit de gage des artisans et entrepreneurs
Le droit de gage garantit aux entrepreneurs le paiement des créances impayées pour les travaux effectués. Pour les propriétaires, cela peut limiter leur solvabilité ou entraîner un risque de double paiement. La nouvelle règle est la suivante : une garantie couvrant la créance principale et les intérêts moratoires pendant dix ans empêche l’inscription du droit de gage. Cela introduit une règle claire et applicable dans la pratique qui résout les problèmes antérieurs liés aux garanties d’intérêts illimitées.
Entrée en vigueur et droit transitoire
Les modifications s’appliquent à partir du 1er janvier 2026. Les contrats de vente et d’entreprise conclus avant cette date restent soumis à l’ancien droit ; les droits à réparation pour les nouvelles constructions achevées avant 2026 n’existent que s’ils ont été convenus contractuellement. Toutefois, les délais de prescription obligatoires et la nouvelle règle de sécurité en matière de droit de gage des artisans et entrepreneurs s’appliquent indépendamment de la date du contrat.
Recommandations
Il est en tout état de cause recommandé d’adapter tous les modèles de contrats à la nouvelle législation. Lors de la vente de biens immobiliers encore à construire, les contrats de vente et d’entreprise doivent être harmonisés afin d’éviter toute contradiction entre la responsabilité découlant du contrat de vente et celle découlant du contrat d’entreprise. Cela vaut en particulier pour les contrats d’entreprise conclus en 2025, si le bien immobilier n’est vendu qu’en 2026. Une attention particulière doit être accordée à la norme SIA 118, car contrairement aux dispositions légales, celle-ci prévoit un droit de réparation préalable pour l’entrepreneur.