Luxusmarkt verliert im Flachland Tempo
Schweizer Luxusimmobilien verteuerten sich 2025 zwar erneut um mehr als 3 Prozent. Doch während Berggemeinden mit plus 6 Prozent weiter zulegen, melden viele Erstwohnungsmärkte am Genfersee und Zürichsee ein Preisplateau.
St. Moritz bleibt mit rund 52’000 Franken pro Quadratmeter der teuerste Luxusstandort der Schweiz. Doch der eigentliche Befund für 2026 liegt tiefer im Markt: In vielen Erstwohnungsgemeinden am Genfersee und Zürichsee hat sich die Preisdynamik deutlich abgeflacht, obwohl das Luxussegment 2025 im Schnitt nochmals um mehr als 3 Prozent zugelegt hat.
Damit verschiebt sich das Bild im oberen Wohneigentumsmarkt. Die grossen Bergdestinationen profitieren weiter von internationaler Nachfrage und knappen Angeboten. In den klassischen Premiumgemeinden des Flachlands stossen Kaufpreise im mittleren einstelligen Millionenbereich dagegen zunehmend an Tragbarkeit und Zahlungsbereitschaft. Für Eigentümer, Entwickler und Vermarkter wird die Preisbildung selektiver.
Berglagen ziehen weiter davon
Gemäss verfügbaren Angaben legten Luxusimmobilien in den Bergregionen 2025 um 6 Prozent zu und damit stärker als im Vorjahr. St. Moritz führt das landesweite Preisranking an, gefolgt von Gstaad und Verbier mit Werten um 45’000 Franken je Quadratmeter. In diesen Märkten wirkt die Nachfrage aus dem Ausland weiter preisstabilisierend, zumal hochwertige Ferienobjekte zunehmend auch als Anlage betrachtet werden.
Die Spreizung innerhalb des Luxussegments nimmt damit zu. Während alpine Toplagen in den vergangenen fünf Jahren laut öffentlich zugänglichen Unterlagen um rund 40 Prozent teurer wurden, zeigen sich in vielen Erstwohnungsmärkten erste Ermüdungserscheinungen. Cologny bleibt mit rund 43’000 Franken pro Quadratmeter der teuerste Standort ausserhalb der Bergregionen, Küsnacht liegt am Zürichsee mit etwa 37’000 Franken vorne.
Nachfrage wird regional ungleicher
Im Raum Zürich und Zug stützt weiterhin die Nachfrage einkommensstarker Expats den Markt. Gleichzeitig hat das schwächere Beschäftigungswachstum in der Region Zürich die Dynamik bereits 2025 gebremst. Am Genfersee kommt zusätzliche Nachfrage aus dem Nahen Osten hinzu, während im Tessin längere Vermarktungszeiten und stagnierende Preise auf ein anspruchsvolleres Umfeld hindeuten.
Für die Branche ist das mehr als eine Randnotiz. Wenn Preissteigerungen im Luxussegment nicht mehr flächendeckend durchsetzbar sind, steigt der Druck auf Lagequalität, Produktdifferenzierung und realistische Exit-Erwartungen. Gerade im hochpreisigen Wohneigentum entscheidet damit noch stärker, ob ein Objekt internationale Nachfrage, steuerlich attraktive Standorte oder ein knappes Angebot auf seiner Seite hat.
2026 dürfte nüchterner werden
Für das laufende Jahr wird eine schwächere Entwicklung als im gesamten Eigenheimmarkt erwartet. Die Kombination aus verhaltener Konjunktur und sinkender Tragbarkeit dürfte vor allem luxuriöse Eigentumswohnungen im mittleren einstelligen Millionenbereich bremsen. Der Schweizer Luxusmarkt kippt damit nicht, aber er wird ungleicher: Rekordpreise in den Bergen stehen einem Plateau in Teilen des Flachlands gegenüber.